נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה באשדוד. מבוסס על נתוני ממשלה, עיריות, מערכת XPLAN ושוק הנדל״ן
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪20,382
מחיר חציוני למ״ר
224
אתרי בנייה פעילים
129
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪20,382
מחיר ממוצע למ״ר
₪21,258
עסקאות שנסגרו
493
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
ההשקעה בפרויקטי פינוי בינוי באשדוד מציגה תמונה מורכבת ומחייבת זהירות, כפי שמשתקף בציון הכולל של 53/100. למרות פוטנציאל הטמון בעיר, משקיעים צריכים לשקול את הסיכונים המשמעותיים בשלב התכנון ואת חולשת השוק הנוכחית לפני קבלת החלטה.
### חוזקות
נקודת האור המרכזית באשדוד היא הביקוש העצום לדיור חדש. נתון זה בא לידי ביטוי באופן מובהק בציון 90/100 בסעיף "ביקוש בהגרלות", עם יחס חסר תקדים של 327.7 נרשמים על כל זוכה ב-12 הגרלות שנערכו. בנוסף, האזורים המיועדים להתחדשות נהנים מתשתית קהילתית טובה, עם ציון גבוה של 73/100 ב"שירותי שכונה", הנסמך על 225 מוסדות חינוך בקרבתם.
### סיכונים
הסיכון הבולט ביותר הוא הקיפאון התכנוני. העיר קיבלה ציון נמוך במיוחד של 15/100 בסעיף "שלב תכנוני", מה שמעיד על חסמים בירוקרטיים וקשיים בהוצאת פרויקטים מהכוח אל הפועל. אזהרה נוספת מגיעה מכיוון השוק, עם "דגל סיכון" על ירידת מחירים שנתית של 5.2% וירידה בנפח העסקאות – סימנים המעידים על חולשת ביקוש. כמו כן, פרויקטים שכבר נמצאים בביצוע סובלים מעיכוב מצטבר של 37 חודשים, מה שמדגיש את אתגרי הביצוע בעיר.
### נתוני שוק
שוק הנדל"ן באשדוד מתאפיין במחיר חציוני של כ-24,000 ₪ למ"ר. בסך הכל, ישנם 17 פרויקטים בתהליכים שונים, הכוללים 11,092 יחידות דיור פוטנציאליות, כאשר 24% מהם כבר בשלבי מימוש או לאחר רישוי. עם זאת, מגמת המחירים השלילית והיקף העסקאות הנמוך (132 בשנה האחרונה) מצביעים על שוק מאתגר בטווח הקצר.
יחס נרשמים/זוכים: 327.7, 12 הגרלות — ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 14.5/16
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
225 מוסדות חינוך, 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 18% · תרומה: 12.9/18
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
2 במימוש, 2 אחרי רישוי (24% מתקדמים מתוך 17), 11092 יח״ד
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 9.7/16
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
6 שלבי בנייה, עיכוב מצטבר 37 חודשים
משקל בציון הכולל: 10% · תרומה: 5.8/10
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
24K ₪/מ״ר (חציון מקומי), -5.2% שנתי, 132 עסקאות
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 4.8/16
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
בבדיקה תכנונית (מקור: XPLAN, זוהה קיפאון)
משקל בציון הכולל: 19% · תרומה: 2.9/19
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
אשדוד עד הלום, 2.8ק״מ (נסיעה קצרה)
משקל בציון הכולל: 5% · תרומה: 2.2/5
שינוי מחיר שנתי: -5.2%. בנוסף, נפח העסקאות באזור יורד. סימן לחולשת ביקוש.
מומלץ לבחון מגמות מחיר ארוכות טווח ולא להסתמך על תקופה קצרה
ניתוח מבוסס 7 פקטורים מ-8 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
הסוכן שלנו בודק כל כתובת מול נתוני ממשלה, מרשם קבלנים ועסקאות נדל״ן בזמן אמת, ומפיק ציון השקעה, פרופיל יזם והשוואה לפרויקטים קרובים (זמין לכל כתובת באשדוד)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.