נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בבני ברק. מבוסס על נתוני ממשלה, עיריות, מערכת XPLAN ושוק הנדל״ן
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪26,538.5
מחיר חציוני למ״ר
202
אתרי בנייה פעילים
7
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪26,538.5
מחיר ממוצע למ״ר
₪26,506
עסקאות שנסגרו
44
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
השקעה בפרויקטי פינוי בינוי בבני ברק מציגה הזדמנות מורכבת, עם ציון כולל של 63/100. העיר מדגימה פוטנציאל גבוה בזכות ביקוש אדיר למגורים, אך מאותגרת על ידי ביצועים פושרים במדדי שוק מרכזיים. ההחלטה להשקיע דורשת בחינה מדוקדקת של הסיכונים אל מול נקודות החוזק הברורות.
### חוזקות
נקודת החוזק הבולטת ביותר של בני ברק היא הביקוש יוצא הדופן לדיור. עם ציון של 90/100 בסעיף 'ביקוש בהגרלות' ויחס מדהים של 61.8 נרשמים לכל זוכה, ברור כי קיים רעב עצום לדירות חדשות בעיר. חוזקה נוספת היא התשתית הקהילתית המפותחת, המקבלת ציון גבוה של 73/100 על 'שירותי שכונה', וכוללת 647 מוסדות חינוך באזור. יתר על כן, פרויקטים שכבר יצאו לדרך מתקדמים בקצב תקין, כפי שמעיד הציון 80/100 ב'קצב פרויקט'.
### סיכונים
למרות הביקוש, שוק הנדל"ן המקומי מראה סימני חולשה. 'מחיר ומגמה' מקבל ציון נמוך של 45/100, עם ירידת מחיר שנתית של 0.5% ומגמת נפח עסקאות בירידה (45 עסקאות בלבד ב-12 חודשים). ה'מומנטום העירוני' (50/100) מצביע על קצב איטי בהנעת פרויקטים ברמה המוניציפלית, כאשר רק פרויקט אחד מתוך שלושה במעקב נמצא בשלב מתקדם של אחרי רישוי. גם הציון עבור 'קרבה לתחבורה מהירה' (53/100) בינוני בלבד, למרות קיומן של תחנות רבות, מה שעשוי להעיד על אינטגרציה לא אופטימלית.
### נתוני שוק
המחיר החציוני למ"ר בבני ברק עומד על 26,506 ₪ (או 27,000 ₪ לפי נתוני הפקטור). במהלך 12 החודשים האחרונים נרשמו 45 עסקאות בלבד, והמגמה השנתית מצביעה על ירידה מתונה של 0.5% במחירים. נכון להיום, ישנם 203 אתרי בנייה פעילים בעיר, אך קצב קידום פרויקטי ההתחדשות העירונית הכולל נותר איטי.
יחס נרשמים/זוכים: 61.8, 7 הגרלות, ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 12.9/14
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
647 מוסדות חינוך, 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 11.5/16
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
מאושרת (מקור: XPLAN, 2015, ירידת זמן -15)
משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 9.4/17
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
0 במימוש, 1 אחרי רישוי (33% מתקדמים מתוך 3), 223 יח״ד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 7.2/14
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
, התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 9% · תרומה: 6.9/9
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
27K ₪/מ״ר (חציון מקומי), -0.5% שנתי, 45 עסקאות
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 6.4/14
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
18 תחנות רק״ל (18 פעילות), 10 תחנות מטרו, הקרובה: אהרונוביץ׳ (פעילה, 545מ׳), 126 אוטובוסים באזור (רקע)
משקל בציון הכולל: 11% · תרומה: 6.0/11
בני ברק — 1.7ק״מ (קרוב)
משקל בציון הכולל: 4% · תרומה: 2.6/4
ניתוח מבוסס 8 פקטורים מ-8 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
הסוכן שלנו בודק כל כתובת מול נתוני ממשלה, מרשם קבלנים ועסקאות נדל״ן בזמן אמת, ומפיק ציון השקעה, פרופיל יזם והשוואה לפרויקטים קרובים (זמין לכל כתובת בבני ברק)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.