כמה פרויקטים של פינוי בינוי יש בירושלים ומה סטטוס ההתקדמות שלהם?

בירושלים ישנם 164 פרויקטים של פינוי בינוי. מתוכם, רק 26% נמצאים בשלבים מתקדמים: 8 פרויקטים בשלב הבנייה ו-35 לאחר קבלת רישוי, מה שמצביע על קצב התקדמות איטי יחסית בהשוואה להיקף התכנון.

מהם מחירי הנדל"ן בירושלים ומהי מגמת השינוי האחרונה?

המחיר החציוני למ"ר בירושלים עמד על כ-45,000 ש"ח ב-12 החודשים האחרונים. העיר מציגה מגמת עליית מחירים חדה במיוחד, עם זינוק של 21.3% בשנה האחרונה, מה שמעיד על שוק חזק וביקוש גבוה.

האם כדאי להשקיע בפרויקט פינוי בינוי בירושלים לאור הנתונים?

השקעה בירושלים מציעה פוטנציאל גבוה בזכות עליות המחירים החדות, אך כרוכה בסיכונים. היטל הפיתוח הגבוה (256,046 ש"ח ליחידה) והעיכובים המצטברים בפרויקטים (27 חודשים בממוצע) מחייבים בדיקת נאותות פיננסית ותפעולית קפדנית.

מהם הסיכונים המרכזיים בפרויקטי התחדשות עירונית בירושלים?

הסיכונים העיקריים הם עלויות גבוהות וקצב איטי. היטל הפיתוח הוא מהגבוהים בארץ ויכול להכביד על רווחיות הפרויקט, והנתונים מראים שקצב התקדמות הפרויקטים איטי עם עיכוב מצטבר משמעותי של 27 חודשים.

באילו שכונות בירושלים יש הכי הרבה פעילות נדל"ן?

הפעילות הנדל"נית הגבוהה ביותר, לפי נפח עסקאות, מתרכזת בשכונת גילה עם 468 עסקאות. אחריה ברשימה נמצאים אזור התעשייה רוממה (382 עסקאות), תלפיות (351 עסקאות) ואזור התעשייה גבעת שאול (178 עסקאות).

כל הערים

פינוי בינוי בירושלים

נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בירושלים. מצליב מרשם הקבלנים, אתרי בנייה, עסקאות נדל״ן ופרויקטים מאושרים

הירשם עכשיו

164

פרויקטי פינוי בינוי

₪39,969

מחיר חציוני למ״ר

735

אתרי בנייה פעילים

450

מבנים ירוקים

פרויקטי פינוי בינוי בירושלים

שם מתחם	סטטוס	יח״ד קיימות	יח״ד מתוכננות
הנטקה	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	138	425
הנורית - קוסטה ריקה	תכנית מאושרת במימוש	100	428
התנופה	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	129	469
אפרסמון	תכנית מאושרת לפני מימוש	116	603
שטרן 34-42	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	67	226
הקצין סילבר	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	134	603
שטרן 29,31,33	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	68	216
פרבשטיין (חדש)	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	32	130
ברל לוקר 13	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	24	143
קלנר	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	117	417
עמק היובל	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	60	245
אור גנים	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	28	146
שטרן 37,39,41	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	68	240
דב קמחי	תכנון סטטוטורי	42	136
סן מרטין 23-25	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	34	122
אנטיגונוס	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	46	152
בוליביה 14	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	56	216
בר יוחאי 5-15	תכנית מאושרת במימוש	376	1,066
קולומביה 28-29	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	96	454
סן מרטין 3	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	30	126
שמעוני התקופה	תכנית מאושרת לפני מימוש	31	126
בורוכוב 2-4	תכנית מאושרת לפני מימוש	36	233
מעגלי יבנה	תכנית מאושרת לפני מימוש	376	1,287
בוליביה 1	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	24	136
פסח חברוני 120	תכנית מאושרת לפני מימוש	27	95
ארץ חפץ	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	38	198
פ.צ. חיות 24	תכנית מאושרת במימוש	32	208
קוסטה ריקה	תכנית מאושרת במימוש	175	741
בית הדוידקה	תכנון סטטוטורי	35	390
נהוראי	תכנית מאושרת לפני מימוש	80	308
מרכז קליטה גילה	תכנית מאושרת לפני מימוש	287	1,324
הגפן	תכנית מאושרת לפני מימוש	81	383
נווה יעקב 28-32	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	111	539
ברזיל 14	תכנית מאושרת לפני מימוש	30	123
צוף	תכנית מאושרת לפני מימוש	182	844
שלום יהודה	תכנית מאושרת לפני מימוש	109	429
שלום יהודה 26	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	48	144
אלכסנדריון	תכנית מאושרת לפני מימוש	119	439
טהון 5	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	54	226
טהון 3	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	36	152
טהון 4	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	30	129
פנמה 2,6	תכנית מאושרת לפני מימוש	48	267
מתחם 12 קטמונים	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	95	392
דהומיי 8	תכנית מאושרת לפני מימוש	32	161
אגריפס 92	תכנית מאושרת לפני מימוש	27	72
ברזיל 4-12	תכנית מאושרת לפני מימוש	151	618
יפו	תכנון סטטוטורי	31	103
קליינמן	תכנית מאושרת לפני מימוש	26	100
המחתרות	תכנית מאושרת לפני מימוש	105	518
עין צורים	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	24	107
אגרון	תכנון סטטוטורי	—	158
טשרניחובסקי 51-53	תכנית מאושרת לפני מימוש	37	106
קטמונים 06	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	125	667
רבנו גרשום	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	26	97
דרך חברון 116	תכנית מאושרת לפני מימוש	40	145
אפרסמון דודאים	תכנון סטטוטורי	94	484
הנרייטה סאלד	תכנון סטטוטורי	40	218
גוואטמלה	תכנית מאושרת לפני מימוש	186	629
מקסיקו	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	32	138
מאיר אבנר	תכנון סטטוטורי	129	535
סן מרטין 1	תכנית מאושרת לפני מימוש	85	345
קטמונים 11	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	72	287
זאב חקלאי	תכנון סטטוטורי	64	224
בורוכוב	תכנית מאושרת לפני מימוש	48	191
בוליביה	תכנון סטטוטורי	48	205
דרך חברון דרום	תכנית מאושרת במימוש	72	320
המקשר	תכנית מאושרת במימוש	68	298
אלעזר בן יאיר	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	14	48
טהון 1-2	תכנית מאושרת לפני מימוש	59	255
הארזים	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	154	401
גולומב 23	תכנית מאושרת לפני מימוש	112	389
דרך חברון 137-141	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	72	220
טשרניחובסקי	תכנית מאושרת לפני מימוש	108	298
שטרן	תכנית מאושרת לפני מימוש	336	1,068
הנורית	תכנית מאושרת לפני מימוש	648	2,581
רמות פולין	תכנון סטטוטורי	309	1,344
י"ט ארמון הנציב	תכנון סטטוטורי	493	1,700
שטרן 47	תכנון סטטוטורי	34	152
שמואל הנביא עץ הדר	תכנית מאושרת לפני מימוש	76	202
טשרניחובסקי 52-54-55	תכנית מאושרת לפני מימוש	48	114
יצחק שדה/השומר	תכנית מאושרת במימוש	150	474
הבית בשומר	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	30	114
התחדשות עירונית ברחוב בן-יוסף 22-48	תכנית מאושרת לפני מימוש	97	543
אשר 2-6	תכנית מאושרת לפני מימוש	48	141
איסלנד	תכנית מאושרת לפני מימוש	80	580
אבשלום חביב מתחם ד	תכנית מאושרת לפני מימוש	65	332
הרצל 88 רחל המשוררת 20	תכנית מאושרת לפני מימוש	27	207
יתד בברזיל	תכנית מאושרת לפני מימוש	78	352
בר יוחאי 1-3	תכנית מאושרת לפני מימוש	92	418
ברגר על הפארק	תכנית מאושרת לפני מימוש	72	242
הנורית 8	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	24	125
לב הכרם	תכנית מאושרת לפני מימוש	43	154
קוסטה ריקה 56	תכנית מאושרת לפני מימוש	32	151
גואטמלה 25,27,29	תכנון סטטוטורי	85	320
התומר 8-10	תכנון סטטוטורי	70	210
קולומביה 6-10	תכנון סטטוטורי	131	575
צביה ויצחק	תכנון סטטוטורי	32	1,188
עמק רפאים 59	תכנון סטטוטורי	49	132
משולש פת	תכנית מאושרת לפני מימוש	96	585
שמעוני 30-32	תכנון סטטוטורי	32	80
הרצל 54-58, רב צעיר 3-5ף הברון הירש 3	תכנית מאושרת לפני מימוש	49	311
בן זכאי 31	תכנית מאושרת לפני מימוש	55	210
סן מרטין 4-6	תכנית מאושרת לפני מימוש	65	321
קוסטה ריקה 22-24	תכנית מאושרת לפני מימוש	25	122
שדרות הרצל 97	תכנית מאושרת לפני מימוש	28	89
כף החיים	תכנון סטטוטורי	40	169
דרך חברון הגדול	תכנית מאושרת במימוש	348	1,698
בר כוכבא 18-24	תכנית מאושרת לפני מימוש	53	233
שלום יהודה/דרך חברון	תכנית מאושרת לפני מימוש	41	174
דרך חברון 108-110	תכנית מאושרת לפני מימוש	64	242
חיים חביב 3	תכנית מאושרת לפני מימוש	50	185
חסדא-יהושע בן נון	תכנון סטטוטורי	144	614
רחל אמנו 46-48	תכנית מאושרת לפני מימוש	35	80
בר יוחאי 18	תכנית מאושרת לפני מימוש	70	276
בורוכוב 57-61	תכנון סטטוטורי	44	184
ברוריה 3	תכנית מאושרת לפני מימוש	24	71
חסבון	תכנון סטטוטורי	250	1,100
ההרדוף	תכנית מאושרת לפני מימוש	178	800
כרמון	תכנון סטטוטורי	88	266
איילה	תכנון סטטוטורי	116	500
שמואל הנביא פיתוחי חותם	תכנית מאושרת לפני מימוש	156	476
גורדון 7-9	תכנית מאושרת לפני מימוש	24	107
קדושי בבל 10-14 (עולי הגרדום)	תכנית מאושרת לפני מימוש	48	278
בר כוכבא/הפרטיזנים	תכנון סטטוטורי	268	1,019
מעלות דפנה 125	תכנית מאושרת לפני מימוש	26	110
מתחם הציונות ( מתחם מערבי)	תכנית מאושרת לפני מימוש	64	274
שדרות הרצל 98-100	תכנון סטטוטורי	34	114
סן מרטין 22-26 בר יוחאי 12,14	תכנית מאושרת לפני מימוש	119	540
מתחם בר אילן שמעון חכם	תכנית מאושרת לפני מימוש	49	135
שטרן 43	תכנון סטטוטורי	34	157
ברל לוקר 25-26	תכנון סטטוטורי	64	284
האחלמה 5	תכנית מאושרת לפני מימוש	36	193
קולומביה 7	תכנון סטטוטורי	63	210
סן מרטין 21-19	תכנית מאושרת לפני מימוש	36	148
קדיש לוז 3-13 ירושלים	תכנון סטטוטורי	62	238
פארן 4	תכנון סטטוטורי	63	181
מלכי ישראל 59,61 תחכמוני 32	תכנית מאושרת לפני מימוש	38	175
פטרי	תכנון סטטוטורי	128	484
מרגולין 1 השומר 21	תכנית מאושרת לפני מימוש	36	135
קצנלסון 2-6	תכנון סטטוטורי	36	115
דב גרונר 230-237	תכנון סטטוטורי	123	795
כט בנובמבר 28	תכנון סטטוטורי	40	93
אודם 18-28	תכנון סטטוטורי	48	226
עולי הגרדום קדושי בבל- מתחם ח	תכנון סטטוטורי	80	564
פרנקפורטר 2-4	תכנית מאושרת לפני מימוש	32	197
אולסוונגר	תכנון סטטוטורי	320	1,200
חזון ציון 7-9	תכנית מאושרת לפני מימוש	41	119
קוסטה ריקה 113	תכנית מאושרת - אחרי רישוי	25	117
רבקה וציפורה	תכנון סטטוטורי	104	455
התחדשות עירונית - נוה שאנן 20 בורלא	תכנון סטטוטורי	30	94
תרשיש	תכנון סטטוטורי	144	576
ארץ חפץ 1 - 5 (110)	תכנון סטטוטורי	30	89
ששת הימים 2	תכנון סטטוטורי	24	104
ניקרגואה 1,3,5	תכנון סטטוטורי	72	350
מאיר נקר 2-10	תכנון סטטוטורי	63	361
אורוגואי 27-29	תכנון סטטוטורי	54	240
מעלות דפנה 123+124	תכנון סטטוטורי	39	153
ארזים 15-19	תכנון סטטוטורי	60	160
שטרן ובוליביה	תכנון סטטוטורי	—	—
מתחם כא ארמון הנציב	תכנון סטטוטורי	131	928
חוצות האלף	תכנון סטטוטורי	100	205
אדם 47-49-51	תכנון סטטוטורי	36	177
יצחק שדה 5 ו-7	תכנון סטטוטורי	40	148
חיים חביב 1	תכנון סטטוטורי	50	204

נתוני שוק: 12 חודשים אחרונים

מחיר חציוני למ״ר

₪39,969

מחיר ממוצע למ״ר

₪44,605

עסקאות שנסגרו

המידע עודכן: יולי 2026

מדדי עיר ודמוגרפיה — ירושלים

מדד יוקרה

תשואה שנתית

2.4%

מחיר דירת 4 חד׳

₪3,070,000

מחיר דירת 5 חד׳

₪4,035,000

מחיר למ״ר (מדד עירוני)

₪34,109

שכר דירה חודשי

₪5,485

הכנסה חציונית

₪9,597

שיעור אקדמאים

12.6%

ילדים למשפחה

2.6

מרחק הליכה ממוצע לפארק

294 מ׳

מרחק הליכה ממוצע לבי״ס

835 מ׳

שטח ירוק מהעיר

2.4%

סטטוס פרויקטי פינוי בינוי (164)

בנייה8

רישוי35

טרם מימוש67

תכנון54

מאזן הגירה פנימית — ירושלים (2024)

נכנסו

10,843

עזבו

18,787

מאזן

−7,944

גידול שנתי

1.6%

מאזן ההגירה משקף מעבר תושבים בין יישובים בלבד. גם כשהמאזן שלילי אוכלוסיית העיר יכולה לגדול בזכות ריבוי טבעי ועלייה, כפי שמשקף הגידול השנתי.

מקור: הלמ״ס, מרכיבי גידול ביישובים · 05.07.2026

שכונות מובילות בירושלים

שכונה	עסקאות
גילה	468
אזור תעשייה רוממה	382
תלפיות	351
אזור תעשייה גבעת שאול	178
רמות רחל (ארנונה החדשה)	146
גבעת מרדכי	100
מקור ברוך	68
תלפיות תעשייה ומסחר	64
ממילא	60
ניות	56
בקעה	53
נחלאות, שערי חסד	51

תכניות תכנון אחרונות בירושלים

מספר תכנית	שם	סטטוס
101-0057273	תוספת קומה והרחבת יח"ד, ברח' שמואל הנביא 107, ירושלים	פרסום הפקדה
101-0061895	מכון מנדל למדעי הרוח באוניברסיטה העברית בהר הצופים ירושלים	התכנית אושרה
101-0051276	הרחבת יח"ד ברח' אביעד 3, גבעת מרדכי, ירושלים	התכנית אושרה
101-0051813	הרחבת דרך ברחוב מזור, ירושלים	סיום טיפול
101-0053595	תוספת 2 קומות ו-4 יח"ד ברח' חפץ חיים 51, זכרון משה.	התכנית אושרה
101-0052597	הרחבת יח"ד עד 120 מ"ר כל אחת, ברח' ברזיל 16, קרית יובל, ירושלים.	התכנית אושרה
101-0051375	הרחבת יח"ד, תוספת קומה ושתי יח"ד ברח' ורבורג 8, קרית יובל, ירושלים.	התכנית אושרה
101-0051516	הרחבות דיור ותוספת קומה לבנין קיים, רח' הקבלן 25, שכ' הר נוף, ירושלים	התכנית אושרה

בנייה וכלכלה — ירושלים

אתרי בנייה פעילים

735

היטל השבחה חציוני ליח״ד

₪256,046

קבלנים מובילים (לפי אתרים פעילים)

שפיר הנדסה אזרחית וימית בע"מ19 אתרים
דניה סיבוס בע"מ16 אתרים
גלנור בינוי ופיתוח בע"מ12 אתרים
אלי ברזני לעבודות עפר כבישים ופיתוח בע"מ11 אתרים
שטאנג בניה והנדסה בע"מ10 אתרים

ניתוח השקעה: ירושלים

70/100

ביטחון גבוה

מגמת מחירים: +21.3% (36 חודשים)

ניתוח ברמת העיר. לניתוח מדויק יותר — הזינו כתובת ספציפית וקבלו ציון ברמת הבניין.

שורה תחתונה

ירושלים מציגה הזדמנות השקעה בפינוי בינוי עם פוטנציאל גבוה, אך כזו הכרוכה בסיכונים תפעוליים ופיננסיים משמעותיים. העיר קיבלה ציון כולל של 70/100, הנגזר בעיקר מעליית מחירים שנתית חדה של 21.3% ומחיר חציוני של כ-45,000 ש"ח למ"ר ב-12 החודשים האחרונים, אך מנגד סובלת מקצב התקדמות איטי של פרויקטים.

חוזקות

ירושלים נהנית ממספר יתרונות בולטים עבור משקיעי התחדשות עירונית:

* מחירי נדל"ן ומגמה חיובית: עם ציון פנומנלי של 95/100 בקטגוריה זו, השוק הירושלמי רותח. המחיר החציוני למ"ר עמד על 45,000 ש"ח ב-12 החודשים האחרונים, עם קפיצה שנתית של 21.3% ו-49 עסקאות שתומכות במגמה.

* שירותי שכונה ותכנון מקומי: העיר מציגה תשתית קהילתית טובה עם ציון של 72/100. בסביבת הפרויקטים ניתן למצוא 58.3 מוסדות חינוך (בחישוב משוקלל) ו-10 תכניות בניין עיר (XPLAN) במעקב, המעידות על פיתוח מתמיד.

* השקעה מוניציפלית בתשתיות: היטל הפיתוח הגבוה במיוחד, 256,046 ש"ח ליחידת דיור, מעיד על השקעה משמעותית של הרשות המקומית בפיתוח תשתיות מתקדמות. הדבר מבטיח שהשכונות המתחדשות יקבלו את התמיכה הפיזית הנדרשת לצמיחה.

סיכונים

לצד החוזקות, קיימים מספר דגלי סיכון שיש לתת עליהם את הדעת:

* היטל פיתוח גבוה: אותו היטל פיתוח המעיד על השקעה בתשתיות, מהווה גם סיכון פיננסי משמעותי. עלות של 256,046 ש"ח ליחידה היא נטל כבד על יזמים ויכולה להשפיע על כדאיות הפרויקט.

* קצב התקדמות איטי: ציונים של 60/100 במומנטום עירוני ובקצב הפרויקטים מצביעים על חולשה. מתוך 164 פרויקטים, רק 26% (43 פרויקטים) נמצאים בשלבים מתקדמים (בנייה או אחרי רישוי). יתרה מכך, פרויקטים בעיר סובלים מעיכוב מצטבר ממוצע של 27 חודשים.

* מאזן הגירה פנימית שלילי: בשנת 2024, עזבו את ירושלים 18,787 תושבים ליישובים אחרים, בעוד רק 10,843 נכנסו, מה שיוצר מאזן הגירה שלילי של 7,944- איש. עם זאת, חשוב לציין כי אוכלוסיית העיר עדיין צמחה ב-1.6% בזכות ריבוי טבעי ועלייה.

* כיסוי נתונים חלקי: יש לסייג את הניתוח בכך שהציון הכולל מבוסס על מדגם דליל יחסית, כאשר 46% מהפקטורים הושמטו מהחישוב. הדבר עלול להטות את התמונה הכללית.

נתוני שוק

שוק הנדל"ן הירושלמי מאופיין בנתונים הבאים:

* היצע פרויקטים: 164 פרויקטי פינוי בינוי נמצאים בשלבים שונים: 8 בבנייה, 35 לאחר רישוי, 67 טרם מימוש ו-54 בתכנון.

* מחירים ותשואה: המחיר החציוני למ"ר בעיר עומד על 42,373 ש"ח. דירת 4 חדרים ממוצעת נמכרת ב-3,070,000 ש"ח, ודירת 5 חדרים ב-4,035,000 ש"ח. התשואה השנתית משכירות היא 2.35%.

* מאפיינים סוציו-אקונומיים: ההכנסה החציונית בעיר היא 9,597 ש"ח, ושיעור האקדמאים עומד על 12.6%.

* ביקושים: על פי נתוני הגרלות, הביקוש לדיור בעיר גבוה מאוד, עם יחס חציוני של מעל 200 נרשמים לכל זוכה ב-20 הגרלות שנבחנו.

שכונות מובילות

ניתוח נפח העסקאות מצביע על ריכוז פעילות במספר שכונות ואזורי תעשייה. אלו הן השכונות המובילות:

* גילה (468 עסקאות)

* אזור תעשייה רוממה (382 עסקאות)

* תלפיות (351 עסקאות)

* אזור תעשייה גבעת שאול (178 עסקאות)

* רמות רחל (ארנונה החדשה) (146 עסקאות)

* גבעת מרדכי (100 עסקאות)

תשתיות ותחבורה

תשתית התחבורה והסביבה העירונית מהווה גורם משיכה. תחנת הרכבת "ירושלים - יצחק נבון" נמצאת במרחק ממוצע של 1.3 ק"מ מאזורי הפעילות, מה שמספק נגישות טובה למרכז הארץ. בנוסף, המרחק הממוצע לפארק הוא פחות מ-300 מטר, מה שמעיד על סביבה ירוקה ונגישה, למרות ששטחים ירוקים מהווים רק 2.38% משטח העיר.

מה הלאה

ירושלים היא שוק מורכב המציע אפסייד משמעותי במחיר לצד אתגרים תפעוליים ובירוקרטיים. הצלחה בפרויקט דורשת ניתוח מעמיק של העלויות, לוחות הזמנים והסביבה הרגולטורית הספציפית לעיר. השלב הבא הוא לבחון פרויקט ספציפי לעומק. קבלו ניתוח התכנות מלא לכל כתובת בירושלים והירשמו חינם למערכת שלנו כדי להעריך את הפוטנציאל המלא.

גורמי ניקוד (7)

לחצו על כל פקטור לפרטים

מחיר ומגמה

45K ₪/מ״ר (חציון 12 חודשים), +21.3% שנתי, 49 עסקאות 12 חודשים

משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 15.9/17

מה הפקטור מודד

מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.

איך הציון מחושב

הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.

מקורות נתונים

עסקאות נדל״ן: רשות המסים / Govmap

מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.

מומנטום עירוני

8 במימוש, 35 אחרי רישוי (26% מתקדמים מתוך 164), 26527 יח״ד

משקל בציון הכולל: 24% · תרומה: 14.3/24

מה הפקטור מודד

מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.

איך הציון מחושב

אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.

מקורות נתונים

פרויקטי פינוי-בינוי: data.gov.il

שירותי שכונה

58.3 מוסדות חינוך (משוקלל), 10 תכניות (XPLAN)

משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 10.3/14

מה הפקטור מודד

מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.

איך הציון מחושב

ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.

הגבלות

בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.

מקורות נתונים

מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.

ביקוש בהגרלות

חציון יחס נרשמים:זוכים >200 (20 הגרלות) — ביקוש גבוה (מקור חשוד) (מקור דליל — ייתכן הטיה)

משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 10.0/14

מה הפקטור מודד

מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.

איך הציון מחושב

יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.

מקורות נתונים

דירה בהנחה: data.gov.il

קצב פרויקט

6 שלבי בנייה, עיכוב מצטבר 27 חודשים

משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 8.6/14

מה הפקטור מודד

מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.

איך הציון מחושב

ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.

מקורות נתונים

התקדמות בנייה: data.gov.il
תכניות XPLAN: רשות התכנון

מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.

תמיכת רשות

היטל גבוה מאוד — תשתיות מתקדמות (₪256,046/יח׳), (מקור: נתוני פינוי בינוי + היטלי פיתוח)

משקל בציון הכולל: 10% · תרומה: 6.5/10

מה הפקטור מודד

מודד את רמת התמיכה של הרשות המקומית: מסלול הפרויקט והיטלי הפיתוח באזור.

איך הציון מחושב

ציון בסיס לפי מסלול (מיסוי 60, רשויות 50, טרם הוכרז 35). משוכלל עם ברקטים של היטל פיתוח לפי יחידה: עד 5K ₪ → 40, עד 15K → 60, עד 30K → 75, מעל → 85. הציון הסופי הוא ממוצע של השניים.

מקורות נתונים

מסלולי פינוי-בינוי: data.gov.il
היטלי פיתוח: data.gov.il

קרבה לרכבת ישראל

ירושלים - יצחק נבון — 1.3ק״מ (קרוב)

משקל בציון הכולל: 7% · תרומה: 4.3/7

מה הפקטור מודד

מודד את המרחק לתחנת הרכבת הישראלית הקרובה ביותר. משפיע על הקישוריות למרכזי תעסוקה.

איך הציון מחושב

פחות מ-400מ׳ → 35 (רעש מסילה), 400-800מ׳ → 85 (אידיאלי), 800-1500מ׳ → 70, 1500-3000מ׳ → 50, מעל 5 ק״מ → 10.

מקורות נתונים

תחנות רכבת ישראל

מקור המקדמים: JRERE (2009): Haifa train-proximity study.

היטל פיתוח גבוה

היטל הפיתוח ליחידה: ₪256,046.

היטל גבוה עלול להשפיע על כדאיות הפרויקט — מומלץ לבדוק עם יזם

מעט נתונים — הציון מבוסס על מדגם דליל

6 מתוך 13 פקטורים הושמטו (46%). הציון הכולל משקף את הפקטורים ששרדו, לא את הכיסוי המלא.

הסתמך על הציון בזהירות. בחן את רשימת הפקטורים החסרים ושקול איסוף מידע ידני על המקורות שנעדרו.

ניתוח מבוסס 7 פקטורים מ-9 מקורות ממשלתיים · עודכן: יולי 2026

מה הסוכן אומר על ירושלים?

להתחיל מנתוח של כתובת ספציפית

כל כתובת מקבלת ניתוח שמשלב פרויקטים תכנוניים, סטטוס יזם, מחירי שוק עדכניים ומדדים שכונתיים: בלי שתצטרכו לפתוח 20 אתרים שונים (זמין לכל כתובת בירושלים)

הירשם עכשיו

ערים נוספות

בת ים תל אביב-יפו ראשון לציון חולון פתח תקווה רמת גן גבעתיים בני ברק הרצליה נתניה חיפה באר שבע אשדוד רחובות נוף הגליל

פינוי בינוי בירושלים

פרויקטי פינוי בינוי בירושלים

נתוני שוק: 12 חודשים אחרונים

מדדי עיר ודמוגרפיה — ירושלים

סטטוס פרויקטי פינוי בינוי (164)

מאזן הגירה פנימית — ירושלים (2024)

שכונות מובילות בירושלים

תכניות תכנון אחרונות בירושלים

בנייה וכלכלה — ירושלים

ניתוח השקעה: ירושלים

שורה תחתונה

חוזקות

סיכונים

נתוני שוק

שכונות מובילות

תשתיות ותחבורה

מה הלאה

גורמי ניקוד (7)

מה הפקטור מודד

איך הציון מחושב

מקורות נתונים

מה הפקטור מודד

איך הציון מחושב

מקורות נתונים

מה הפקטור מודד

איך הציון מחושב

הגבלות

מקורות נתונים

מה הפקטור מודד

איך הציון מחושב

מקורות נתונים

מה הפקטור מודד

איך הציון מחושב

מקורות נתונים

מה הפקטור מודד

איך הציון מחושב

מקורות נתונים

מה הפקטור מודד

איך הציון מחושב

מקורות נתונים

מה הסוכן אומר על ירושלים?

להתחיל מנתוח של כתובת ספציפית

מדריכים רלוונטיים

מתמ״א מול יד2 ומדלן: השוואת כלי ניתוח נדל״ן בישראל

המדריך השלם להשקעות פינוי בינוי בישראל

פינוי בינוי vs תמ״א 38: מה ההבדל ומה עדיף למשקיע?

איך בודקים יזם פינוי בינוי: המדריך המעשי

ערים נוספות