נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בירושלים. מצליב מרשם הקבלנים, אתרי בנייה, עסקאות נדל״ן ופרויקטים מאושרים
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪46,237
מחיר חציוני למ״ר
735
אתרי בנייה פעילים
450
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪46,237
מחיר ממוצע למ״ר
₪45,462
עסקאות שנסגרו
55
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
### האם כדאי להשקיע בפינוי בינוי בירושלים?
כן, אך בזהירות. ירושלים מציגה הזדמנות השקעה בעלת פוטנציאל גבוה בזכות שוק נדל"ן רותח עם עליית מחירים שנתית של 14.1%, אך הסיכון העיקרי טמון בחסמים תכנוניים משמעותיים. העיר קיבלה ציון כולל של 68 (B), המצביע על שוק מורכב הדורש בחינה מעמיקה של כל פרויקט לגופו.
### חוזקות
שוק הנדל"ן בירושלים מציג חוסן יוצא דופן, הניכר בכמה מדדים מרכזיים. מחיר ומגמה (ציון 95/100): המחיר החציוני למ"ר עומד על כ-46,000 ₪, עם קפיצה שנתית חדה של 14.1% המבוססת על 59 עסקאות. בנוסף, הביקוש בהגרלות (90/100) הוא מהגבוהים בארץ, עם יחס מדהים של כ-577 נרשמים על כל דירה זוכה, מה שמעיד על ביקוש קשיח ויציב. יתרון נוסף הוא הנגישות התחבורתית המצוינת, עם ציון מושלם של 100/100 בקרבה לתחבורה מהירה, בזכות 63 תחנות רכבת קלה פעילות.
### סיכונים
האתגר המרכזי בירושלים הוא הבירוקרטיה והתכנון. השלב התכנוני (ציון 15/100) מהווה את נקודת התורפה המשמעותית ביותר, עם זיהוי "קיפאון" תכנוני המעכב פרויקטים רבים. הדבר בא לידי ביטוי גם בקצב הפרויקט (60/100), שם נרשם עיכוב מצטבר של 27 חודשים בפרויקטים פעילים. למרות שיש 26,527 יח"ד בפוטנציאל, רק 26% מהפרויקטים נמצאים בשלבי מימוש או לאחר רישוי, מה שמדגיש את צוואר הבקבוק התכנוני.
### נתוני שוק
* מחיר חציוני למ"ר: 45,745 ₪
* שינוי מחיר שנתי: +14.1%
* עסקאות (12 חודשים): 59
* מומנטום עירוני: 26% מהפרויקטים בשלבים מתקדמים
* אתרי בנייה פעילים: 730
46K ₪/מ״ר (חציון מקומי), +14.1% שנתי, 59 עסקאות
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 13.6/14
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
יחס נרשמים/זוכים: 576.7, 20 הגרלות, ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 12.9/14
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
163 מוסדות חינוך, 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 11.5/16
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
63 תחנות רק״ל (63 פעילות), הקרובה: שמואל הנגיד (פעילה, 326מ׳), 128 אוטובוסים באזור (רקע)
משקל בציון הכולל: 11% · תרומה: 11.4/11
8 במימוש, 35 אחרי רישוי (26% מתקדמים מתוך 164), 26527 יח״ד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 8.6/14
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
6 שלבי בנייה, עיכוב מצטבר 27 חודשים
משקל בציון הכולל: 9% · תרומה: 5.2/9
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
בבדיקה תכנונית (מקור: XPLAN, זוהה קיפאון)
משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 2.6/17
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
ירושלים - יצחק נבון. 1.3ק״מ (קרוב)
משקל בציון הכולל: 4% · תרומה: 2.6/4
ניתוח מבוסס 8 פקטורים מ-8 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
כל כתובת מקבלת ניתוח שמשלב פרויקטים תכנוניים, סטטוס יזם, מחירי שוק עדכניים ומדדים שכונתיים: בלי שתצטרכו לפתוח 20 אתרים שונים (זמין לכל כתובת בירושלים)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.