נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בראשון לציון. מצליב מרשם הקבלנים, אתרי בנייה, עסקאות נדל״ן ופרויקטים מאושרים
הירשם עכשיו19
פרויקטי פינוי בינוי
₪18,724
מחיר חציוני למ״ר
250
אתרי בנייה פעילים
231
מבנים ירוקים
| שם מתחם | סטטוס | יח״ד קיימות | יח״ד מתוכננות |
|---|---|---|---|
| רמת אליהו (פוזננסקי) | תכנית מאושרת במימוש | 58 | 290 |
| סלע | תכנית מאושרת במימוש | 283 | 1,386 |
| נחלת יהודה ב' | תכנית מאושרת במימוש | 214 | 800 |
| רמת אליהו ש"י עגנון | תכנית מאושרת לפני מימוש | 176 | 324 |
| חיים אריאב 25 | תכנון סטטוטורי | 80 | 208 |
| חנה סנש/אנילביץ' | תכנית מאושרת לפני מימוש | 104 | 208 |
| רמת אליהו, מתחמים 6, 35, 39+מתחמי תשתיות | תכנון ראשוני | 184 | 444 |
| מתחם ביאליק 9,11 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 44 | 137 |
| דגניה | תכנית מאושרת לפני מימוש | 61 | 254 |
| מתחם אלקלעי | תכנון סטטוטורי | 187 | 454 |
| מתחם רחוב ירושלים | תכנון סטטוטורי | — | — |
| הרצל - עין הקורא | תכנון סטטוטורי | 96 | 290 |
| החייל האלמוני - ז'בוטינסקי - הרצל | תכנון סטטוטורי | 200 | 770 |
| חנה ומיכאל לוין | תכנון סטטוטורי | 80 | 256 |
| תכנון בקרבת המטרו | תכנון ראשוני | 905 | 2,603 |
| מונטיפיורי-אוסישקין | תכנית מאושרת לפני מימוש | — | — |
| הדודאים | תכנון ראשוני | 228 | 895 |
| נורוק אנילביץ' | תכנון סטטוטורי | 162 | 364 |
| הרצל-תרמב-טרומפלדור-הברון הירש | תכנון ראשוני | 169 | 540 |
מחיר חציוני למ״ר
₪18,724
מחיר ממוצע למ״ר
₪23,131
עסקאות שנסגרו
121
המידע עודכן: יולי 2026
מדד יוקרה
6
תשואה שנתית
2.7%
מחיר דירת 4 חד׳
₪2,405,000
מחיר דירת 5 חד׳
₪3,490,000
מחיר למ״ר (מדד עירוני)
₪28,045
שכר דירה חודשי
₪5,200
הכנסה חציונית
₪12,678
שיעור אקדמאים
24%
ילדים למשפחה
1.8
מרחק הליכה ממוצע לפארק
203 מ׳
מרחק הליכה ממוצע לבי״ס
382 מ׳
שטח ירוק מהעיר
5.1%
נכנסו
7,778
עזבו
7,177
מאזן
+601
גידול שנתי
0.4%
מאזן ההגירה משקף מעבר תושבים בין יישובים בלבד. גם כשהמאזן שלילי אוכלוסיית העיר יכולה לגדול בזכות ריבוי טבעי ועלייה, כפי שמשקף הגידול השנתי.
מקור: הלמ״ס, מרכיבי גידול ביישובים · 05.07.2026
| שכונה | עסקאות |
|---|---|
| נחלת יהודה | 283 |
| נווה ים | 136 |
| קריית ראשון | 130 |
| נווה הדרים | 57 |
| בנות חיל | 32 |
| נאות אשלים | 29 |
| רביבים | 24 |
| רמז | 12 |
| מב"ת צפון | 6 |
| מספר תכנית | שם | סטטוס |
|---|---|---|
| תממ/ 3/ 12/ 6/ 77 | פרסום הכנה לתמ"מ מפורטת לרכבת קלה בתוואי הירוק- מקטע דרומי מחוז מרכז | פרסום הכנה |
| 413-0133421 | תוספת מרפסות ברחוב יברבוים 10 ראשל"צ רצ/ מק/1/ 5/ 81 | פרסום אישור |
| 413-0145953 | רצ/מק/2/12/50/1 בשארי - נחלת יהודה | בתהליך הפקדה |
| 413-0146696 | רח' העצמאות 19,21 - נחלת יהודה רצ/מק/5/53/50/1 | סיום טיפול |
| 413-0147728 | רצ/מק/68/8/1 - מגורים - רחוב פינסקר, ראשל"צ | פרסום אישור |
| 413-0135707 | רצ/מק/ 1/ 15/ 114 החלפת מגרשים בין מתקנים הנדסיים ומסחר | התכנית אושרה |
| 413-0144857 | רצ/מק/125/6/1 רח' הרב חבקוק 16 פינת בלקינד 24- ראשון לציון | התכנית אושרה |
| 413-0157792 | רצ/מק/118/6/1 - מאירוביץ' 9 ראשל"צ | התכנית אושרה |
אתרי בנייה פעילים
250
קבלנים מובילים (לפי אתרים פעילים)
ניתוח ברמת העיר. לניתוח מדויק יותר — הזינו כתובת ספציפית וקבלו ציון ברמת הבניין.
השקעה בפינוי בינוי בראשון לציון מציגה הזדמנות מעורבת, עם ציון כולל של 62/100 (דירוג C). העיר מפגינה חוזקה יוצאת דופן במגמת מחירי הנדל"ן, עם עלייה שנתית של 11.2%, אך סובלת ממומנטום עירוני חלש בהתקדמות הפרויקטים וסיכון הנובע ממיעוט נתונים זמינים. לכן, למרות האטרקטיביות של השוק, נדרשת בדיקת נאותות קפדנית ברמת הפרויקט הבודד.
נקודת החוזקה הבולטת ביותר של ראשון לציון היא ביצועי שוק הנדל"ן, שקיבלו ציון כמעט מושלם של 95/100. חוזקה זו נשענת על מספר עמודי תווך מרכזיים:
* עליית מחירים חדה: השוק המקומי רשם זינוק מרשים של 11.2% במחירים במהלך 12 החודשים האחרונים, מה שמצביע על מומנטום חיובי חזק.
* מחירים גבוהים: המחיר החציוני למטר רבוע עומד על כ-30,000 ש"ח, המשקף שוק יציב ובעל ערך.
* נפח עסקאות: למרות המחירים הגבוהים, נרשמו 65 עסקאות רלוונטיות ו-169 עסקאות כלליות בשנה האחרונה, מה שמעיד על נזילות ופעילות.
* ביקוש גבוה: נתונים מהגרלות "דירה בהנחה" מצביעים על ביקוש גבוה מאוד, עם יחס חציוני של מעל 200 נרשמים לכל זוכה ב-20 הגרלות שונות.
לצד החוזקות, קיימים סיכונים משמעותיים שיש לקחת בחשבון. הסיכון המרכזי הוא "דגל אזהרה" על מיעוט נתונים, כאשר הציון הסופי התבסס על מדגם דליל ו-8 מתוך 13 פקטורים הושמטו בניתוח (כיסוי של 38% בלבד). הדבר עלול להטות את התמונה הכוללת.
בנוסף, המומנטום העירוני קיבל ציון נמוך של 40/100. מתוך 19 פרויקטים של פינוי בינוי בעיר, רק 3 (16%) נמצאים בשלבי ביצוע מתקדמים. מדאיג מכך, אף פרויקט לא נמצא בשלב שלאחר קבלת רישוי, מה שעלול להצביע על חסמים בירוקרטיים או עיכובים משמעותיים במעבר משלב התכנון לביצוע.
שוק הנדל"ן בראשון לציון פעיל ותוסס, עם 250 אתרי בנייה פעילים. המחיר החציוני הכללי למ"ר עומד על 16,407 ש"ח, בעוד שהמחיר החציוני במגמה עדכנית גבוה משמעותית ועומד על 33,333 ש"ח למ"ר. מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת הוא 2,405,000 ש"ח, והתשואה השנתית משכירות עומדת על 2.66%.
מבחינה דמוגרפית, העיר מציגה מאזן הגירה פנימית חיובי של 601 תושבים (נכון לשנת 2024), אשר תרם לגידול כולל באוכלוסייה של 0.4% באותה שנה. ההכנסה החציונית בעיר היא 12,678 ש"ח, ו-24% מהתושבים הם אקדמאים.
פרויקטי ההתחדשות העירונית כוללים 19 מתחמי פינוי בינוי, אך התקדמותם, כאמור, איטית: 11 בשלב התכנון, 5 בטרם מימוש ורק 3 בשלב הבנייה.
ניתוח נפח העסקאות בשנה האחרונה מצביע על מספר שכונות המרכזות את עיקר הפעילות בעיר. שכונת נחלת יהודה מובילה באופן מובהק עם 283 עסקאות. אחריה בפער ניכר נמצאות השכונות הבאות:
* נווה ים: 136 עסקאות
* קריית ראשון: 130 עסקאות
* נווה הדרים: 57 עסקאות
* בנות חיל: 32 עסקאות
* נאות אשלים: 29 עסקאות
ראשון לציון נהנית מנגישות טובה לשירותים ושטחים ירוקים. המרחק הממוצע לפארק הוא כ-202 מטרים בלבד, ולבית ספר כ-381 מטרים. ציון שירותי השכונה עומד על 61/100.
בתחום התחבורה, תחנת הרכבת "ראשון לציון - הראשונים" נמצאת במרחק ממוצע של 2.7 ק"מ, מה שמספק נגישות סבירה למערכת הרכבות הארצית. מבט לעתיד מגלה תכנון משמעותי, עם תכנית מתאר ארצית (תמ"מ) הנמצאת בהכנה עבור הקו הירוק של הרכבת הקלה, אשר צפוי לשפר באופן דרמטי את הקישוריות של העיר למטרופולין.
ראשון לציון מציעה שוק נדל"ן עם עליות מחירים מהגבוהות שנמדדו, המעידות על פוטנציאל השבחה גבוה. עם זאת, הסיכון המרכזי טמון בקצב האיטי של התקדמות פרויקטי ההתחדשות העירונית ובאי-הוודאות הנגרמת ממידע חלקי. משקיעים צריכים לשקול את הפוטנציאל הגבוה מול הסיכון התפעולי, ולהתמקד בפרויקטים ספציפיים המנוהלים על ידי יזמים וקבלנים מובילים בעלי רקורד מוכח.
רוצים לדעת אם פרויקט בכתובת ספציפית בראשון לציון הוא הזדמנות? בדקו אותה במערכת וקבלו ניתוח התכנות מלא בחינם.
30K ₪/מ״ר (חציון 12 חודשים), +11.2% שנתי, 65 עסקאות 12 חודשים
משקל בציון הכולל: 22% · תרומה: 20.8/22
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
חציון יחס נרשמים:זוכים >200 (20 הגרלות) — ביקוש גבוה (מקור חשוד) (מקור דליל — ייתכן הטיה)
משקל בציון הכולל: 19% · תרומה: 13.1/19
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
3 במימוש, 0 אחרי רישוי (16% מתקדמים מתוך 19), 5499 יח״ד
משקל בציון הכולל: 31% · תרומה: 12.5/31
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
26.4 מוסדות חינוך (משוקלל), 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 19% · תרומה: 11.4/19
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
ראשון לציון - הראשונים — 2.7ק״מ (נסיעה קצרה)
משקל בציון הכולל: 9% · תרומה: 4.2/9
מודד את המרחק לתחנת הרכבת הישראלית הקרובה ביותר. משפיע על הקישוריות למרכזי תעסוקה.
פחות מ-400מ׳ → 35 (רעש מסילה), 400-800מ׳ → 85 (אידיאלי), 800-1500מ׳ → 70, 1500-3000מ׳ → 50, מעל 5 ק״מ → 10.
מקור המקדמים: JRERE (2009): Haifa train-proximity study.
8 מתוך 13 פקטורים הושמטו (62%). הציון הכולל משקף את הפקטורים ששרדו, לא את הכיסוי המלא.
הסתמך על הציון בזהירות. בחן את רשימת הפקטורים החסרים ושקול איסוף מידע ידני על המקורות שנעדרו.
ניתוח מבוסס 5 פקטורים מ-6 מקורות ממשלתיים · עודכן: יולי 2026
כל כתובת מקבלת ניתוח שמשלב פרויקטים תכנוניים, סטטוס יזם, מחירי שוק עדכניים ומדדים שכונתיים: בלי שתצטרכו לפתוח 20 אתרים שונים (זמין לכל כתובת בראשון לציון)
הירשם עכשיויד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.