נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בגבעתיים. מנתח נתונים פתוחים מ-data.gov.il, רשות התכנון, וגובמאפ
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪42,512
מחיר חציוני למ״ר
76
אתרי בנייה פעילים
149
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪42,512
מחיר ממוצע למ״ר
₪41,905
עסקאות שנסגרו
20
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
השקעה בפרויקט פינוי בינוי בגבעתיים מציגה הזדמנות בעלת פוטנציאל, כפי שמשתקף בציון הכולל של 63/100, אך היא דורשת בחינה של מספר גורמים. העיר מציגה יציבות וביקוש גבוה, אך הציונים הממוצעים בחלק מהמדדים מצביעים על כך שישנם אזורים טובים יותר להשקעה.
### חוזקות
גבעתיים מצטיינת בשני פרמטרים מרכזיים. ראשית, שירותי השכונה זוכים לציון גבוה של 73/100, הנתמך על ידי 99 מוסדות חינוך באזור, מה שהופך אותה לאטרקטיבית מאוד למשפחות. שנית, קצב התקדמות הפרויקטים בעיר מרשים ועומד על ציון 80/100, מה שמעיד על סביבה תכנונית ועסקית יציבה המאפשרת לפרויקטים להתקדם באופן תקין.
### סיכונים ונקודות לתשומת לב
למרות שלא זוהו דגלי סיכון משמעותיים, ישנם מספר גורמים המקבלים ציון בינוני. השלב התכנוני (55/100), למרות שהתוכנית מאושרת מ-2015, והציון לקרבה לתחבורה מהירה (57/100) מצביעים על כך שהתשתיות העתידיות, כמו תחנת המטרו המתוכננת "כיכר נוגה" (658 מטרים מהאזור), עדיין אינן מציאות קיימת. הקרבה לתחנת רכבת השלום (1.7 ק"מ) מהווה יתרון חלקי בלבד.
### נתוני שוק
שוק הנדל"ן בגבעתיים מראה סימנים חיוביים ויציבים. המחיר החציוני למ"ר עומד על 42,739 ₪, עם עלייה שנתית מתונה של 3.6% במחירים. מגמת נפח העסקאות נמצאת בעלייה, ו-24 עסקאות נרשמו ב-12 החודשים האחרונים. נתון זה, בשילוב עם 77 אתרי בנייה פעילים בעיר, מצביע על שוק דינמי עם ביקוש עקבי.
לסיכום, גבעתיים היא אופציה סולידית למשקיעים סבלניים, המעניינת בזכות השירותים המעולים וקצב הבנייה היעיל. עם זאת, התשואה העתידית תלויה במידה רבה בהתממשות תוכניות התחבורה הציבורית.
99 מוסדות חינוך, 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 22% · תרומה: 16.1/22
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
מאושרת (מקור: XPLAN, 2015, ירידת זמן -15)
משקל בציון הכולל: 24% · תרומה: 13.2/24
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
43K ₪/מ״ר (חציון מקומי), +3.6% שנתי, 25 עסקאות
משקל בציון הכולל: 20% · תרומה: 11.0/20
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
, התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 12% · תרומה: 9.6/12
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
20 תחנות רק״ל (20 פעילות), 10 תחנות מטרו, הקרובה: כיכר נוגה (מתוכננת, 658מ׳), 90 אוטובוסים באזור (רקע)
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 9.1/16
תל אביב - השלום, 1.7ק״מ (קרוב)
משקל בציון הכולל: 6% · תרומה: 3.6/6
ניתוח מבוסס 6 פקטורים מ-6 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
מערכת AI שעוברת על מערכת XPLAN של רשות התכנון, על נתוני data.gov.il, ועל בסיס עסקאות הנדל״ן שלנו. תקבלו תמונה מלאה לכל כתובת (זמין לכל כתובת בגבעתיים)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.