נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה ברחובות. מנתח נתונים פתוחים מ-data.gov.il, רשות התכנון, וגובמאפ
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪26,017
מחיר חציוני למ״ר
124
אתרי בנייה פעילים
183
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪26,017
מחיר ממוצע למ״ר
₪25,328
עסקאות שנסגרו
99
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
השקעה בפרויקטי פינוי בינוי ברחובות מציגה הזדמנות מעורבת, אך נוטה לחיובי עבור המשקיע הסבלני, כפי שמשתקף בציון הכולל 64/100. הפוטנציאל הגדול טמון בביצועי השוק החזקים, אך ישנם אתגרים תכנוניים ותשתיתיים שיש לקחת בחשבון.
### חוזקות
שוק הנדל"ן ברחובות מציג חוסן יוצא דופן. מחיר ומגמה קיבלו ציון כמעט מושלם של 95/100, עם מחיר חציוני של כ-26,000 ₪ למ"ר וזינוק מרשים של 12.0% במחירים בשנה האחרונה. נתון זה נתמך בנפח עסקאות בריא של 103 בשנה. בנוסף, הביקוש בהגרלות (90/100) הוא מהגבוהים בארץ, עם יחס של כ-608 נרשמים לכל דירה זוכה, מה שמעיד על אטרקטיביות גבוהה של העיר. גם שירותי השכונה (73/100) חזקים, עם 68 מוסדות חינוך באזור, מה שהופך אותה ליעד מבוקש עבור משפחות.
### סיכונים ונקודות לתשומת לב
הסיכון העיקרי נוגע לתשתיות התחבורה והתכנון. הציון הנמוך בקרבה לתחבורה מהירה (15/100) מדגיש חולשה משמעותית; תחנת המטרו המתוכננת הקרובה נמצאת במרחק של כ-878 מטרים. יתרה מזאת, השלב התכנוני (40/100) מדאיג, حيث שתכנית שאושרה עוד ב-2014 מראה סימני קיפאון, מה שעלול להוביל לעיכובים משמעותיים בפרויקטים חדשים. גם המרחק מתחנת הרכבת (2.7 ק"מ) אינו אידיאלי.
### נתוני שוק
* מחיר חציוני למ"ר: 26,224 ₪
* שינוי שנתי במחיר: +12.0%
* עסקאות ב-12 חודשים: 103
* מומנטום עירוני: 14 פרויקטים בתהליך, מתוכם 2 בביצוע ו-1 לאחר רישוי.
* ביקוש בהגרלות: יחס נרשמים/זוכים 608.1
לסיכום, רחובות מציעה אפסייד פיננסי משמעותי בזכות שוק נדל"ן רותח, אך המשקיעים חייבים לבחון היטב את לוחות הזמנים של כל פרויקט ואת תלותו בפיתוח תשתיות תחבורה עתידיות.
26K ₪/מ״ר (חציון מקומי), +12.0% שנתי, 103 עסקאות
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 13.6/14
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
יחס נרשמים/זוכים: 608.1, 13 הגרלות — ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 12.9/14
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
68 מוסדות חינוך, 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 11.5/16
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
2 במימוש, 1 אחרי רישוי (21% מתקדמים מתוך 14), 16253 יח״ד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 8.6/14
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
6 שלבי בנייה, התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 9% · תרומה: 7.3/9
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
מאושרת (מקור: XPLAN, 2014, ירידת זמן -15, זוהה קיפאון)
משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 6.8/17
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
רחובות, 2.7ק״מ (נסיעה קצרה)
משקל בציון הכולל: 4% · תרומה: 1.9/4
4 תחנות מטרו, הקרובה: הקיבוצים (מתוכננת, 878מ׳), 67 אוטובוסים באזור (רקע)
משקל בציון הכולל: 11% · תרומה: 1.7/11
ניתוח מבוסס 8 פקטורים מ-8 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
מערכת AI שעוברת על מערכת XPLAN של רשות התכנון, על נתוני data.gov.il, ועל בסיס עסקאות הנדל״ן שלנו. תקבלו תמונה מלאה לכל כתובת (זמין לכל כתובת ברחובות)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.