נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה ברחובות. מנתח נתונים פתוחים מ-data.gov.il, רשות התכנון, וגובמאפ
הירשם עכשיו14
פרויקטי פינוי בינוי
₪25,393
מחיר חציוני למ״ר
124
אתרי בנייה פעילים
183
מבנים ירוקים
| שם מתחם | סטטוס | יח״ד קיימות | יח״ד מתוכננות |
|---|---|---|---|
| כפר גבירול | תכנית מאושרת במימוש | 23 | 962 |
| הצנחנים | תכנית מאושרת לפני מימוש | 54 | 202 |
| בנימין יעקב | תכנית מאושרת לפני מימוש | 18 | 250 |
| אייזנברג | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 4 | 216 |
| האצ"ל | תכנית מאושרת לפני מימוש | 100 | 375 |
| קרית משה | תכנית מאושרת במימוש | 1,326 | 4,126 |
| שעריים | תכנית מאושרת לפני מימוש | 60 | 538 |
| מילצ'ן | תכנון סטטוטורי | 466 | 1,234 |
| נווה מרמורק | תכנון ראשוני | 273 | 755 |
| דניה | תכנון סטטוטורי | 652 | 1,571 |
| גוש עציון | תכנון ראשוני | 195 | 670 |
| רחובות מרכז | תכנון סטטוטורי | 248 | 1,800 |
| מתחם הרצל שכונת אושיות | תכנון ראשוני | 152 | 530 |
| לב אושיות | תכנון סטטוטורי | 823 | 2,493 |
מחיר חציוני למ״ר
₪25,393
מחיר ממוצע למ״ר
₪24,238
עסקאות שנסגרו
97
המידע עודכן: יולי 2026
מדד יוקרה
7
תשואה שנתית
2.4%
מחיר דירת 4 חד׳
₪2,480,000
מחיר דירת 5 חד׳
₪3,150,000
מחיר למ״ר (מדד עירוני)
₪25,650
שכר דירה חודשי
₪4,900
הכנסה חציונית
₪13,066
שיעור אקדמאים
31%
ילדים למשפחה
2
מרחק הליכה ממוצע לפארק
285 מ׳
מרחק הליכה ממוצע לבי״ס
341 מ׳
שטח ירוק מהעיר
1.6%
נכנסו
4,137
עזבו
4,325
מאזן
−188
גידול שנתי
0.7%
מאזן ההגירה משקף מעבר תושבים בין יישובים בלבד. גם כשהמאזן שלילי אוכלוסיית העיר יכולה לגדול בזכות ריבוי טבעי ועלייה, כפי שמשקף הגידול השנתי.
מקור: הלמ״ס, מרכיבי גידול ביישובים · 05.07.2026
| שכונה | עסקאות |
|---|---|
| קריית משה | 451 |
| אבן גבירול | 257 |
| רחובות ההולנדית | 122 |
| רחובות הצעירה | 49 |
| נווה מרמורק | 45 |
| מספר תכנית | שם | סטטוס |
|---|---|---|
| 414-0115477 | רח/ מק/ 550/ א/ 33/ 1 - בן יהודה 27 | פרסום אישור |
| 414-0117622 | רח/ מק / 750/ א/ 95/ 1 - קיבוביץ 12 | התכנית אושרה |
| 414-0121624 | רח/מק/1999/ב/1/3, רח' כרמל 46 רחובות | פרסום אישור |
| 414-0115956 | רח/מק/2/172/א/2 ,רח' סעדיה גאון 3 | פרסום אישור |
| 414-0124396 | רח/ מק/ 950/ 4/ ד - ארליך דרך הים , רחובות | פרסום אישור |
| 414-0131425 | רח/מק/800/ב/1/39 רח' גיבורי ישראל 3 רחובות | פרסום אישור |
| 414-0133371 | רחוב מנשה קפרא 43 / רחוב מרים מזרחי , רחובות,רח/מק/27/10/1200 | פרסום אישור |
| 414-0139212 | רח/מק/2/12 - רח' חזון איש רחובות | התכנית אושרה |
אתרי בנייה פעילים
124
היטל השבחה חציוני ליח״ד
₪327,240
קבלנים מובילים (לפי אתרים פעילים)
ניתוח ברמת העיר. לניתוח מדויק יותר — הזינו כתובת ספציפית וקבלו ציון ברמת הבניין.
השקעה בפרויקטי פינוי בינוי ברחובות מציגה הזדמנות מורכבת, המקבלת ציון כולל של 61/100 (דירוג C). ציון זה משקף שוק עם יתרונות ברורים בצד הביצועי והתכנוני, אך גם עם סיכונים כלכליים ודמוגרפיים שיש לקחת בחשבון. העיר נהנית מקצב התקדמות פרויקטים גבוה, אך סובלת ממגמת מחירים שלילית ועלויות פיתוח גבוהות במיוחד.
רחובות מציגה מספר חוזקות משמעותיות עבור משקיעים ויזמים בתחום ההתחדשות העירונית:
* קצב פרויקטים מהיר (85/100): הנתונים מצביעים על התקדמות תקינה בפרויקטים הנמצאים בבנייה, עם 6 שלבי בנייה מתועדים. יכולת ביצוע זו מפחיתה את הסיכון לעיכובים ומעידה על סביבה עסקית יעילה.
* תמיכת רשות ותשתיות (68/100): העירייה גובה היטל פיתוח גבוה מאוד של 327,240 ₪ ליחידת דיור. אף שמדובר בעלות משמעותית, היטל זה מממן פיתוח תשתיות מתקדמות התומכות בצמיחה העתידית של העיר ובהשבחת הנכסים.
* ביקוש גבוה בהגרלות (70/100): נתוני ההגרלות בעיר מראים יחס חציוני של מעל 200 נרשמים לכל זוכה ב-13 הגרלות. למרות שהמקור לדליל, נתון זה מצביע על ביקוש ער לדיור חדש בעיר, אשר חיוני להצלחת פרויקטים.
לצד החוזקות, קיימים מספר דגלי סיכון שחובה להכיר לפני כניסה להשקעה:
* היטל פיתוח גבוה (327,240 ₪): עלות זו מכבידה ישירות על המודל הכלכלי של כל פרויקט. יזמים ומשקיעים צריכים לוודא שהתכנית העסקית שלהם יכולה לספוג עלות כה משמעותית ועדיין להישאר רווחית.
* מגמת מחירים שלילית (-1.9%): בשנה האחרונה נרשמה ירידת מחירים מתונה בעיר. אף שנפח העסקאות נותר יציב, מגמה זו עשויה להשפיע על הערכות השווי ועל פוטנציאל עליית הערך בטווח הקצר.
* מאזן הגירה שלילי: העיר חוותה מאזן הגירה פנימית שלילי של 188- תושבים בשנת 2024. עם זאת, חשוב לציין כי אוכלוסיית העיר בכללותה צמחה ב-0.7% הודות לריבוי טבעי ועלייה, מה שמצביע על תמונה דמוגרפית מורכבת.
* כיסוי נתונים חלקי: הציון הכולל מבוסס על מדגם דליל, כאשר 46% מהפקטורים הושמטו. משמעות הדבר היא שהניתוח עלול שלא לשקף את התמונה המלאה, ויש לפעול בזהירות יתרה.
שוק הנדל"ן ברחובות פעיל, עם 124 אתרי בנייה פעילים ו-14 פרויקטי פינוי בינוי הנמצאים בשלבים שונים. המחיר החציוני למ"ר עומד על 25,717 ₪, בהתבסס על 105 עסקאות ב-12 החודשים האחרונים. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים הוא 2,480,000 ₪, ודירת 5 חדרים נמכרת סביב 3,150,000 ₪, עם תשואה שנתית משכירות של 2.38%.
מתוך 14 הפרויקטים, 3 (21%) נמצאים בשלבים מתקדמים: 2 בבנייה פעילה ו-1 לאחר קבלת היתר. 11 הפרויקטים הנותרים נמצאים בשלבי תכנון שונים, מה שמבטיח צבר פרויקטים לשנים הבאות.
פעילות הנדל"ן בעיר מתרכזת במספר שכונות עיקריות, המציגות את נפח העסקאות הגבוה ביותר:
* קריית משה: מובילה באופן מובהק עם 451 עסקאות.
* אבן גבירול: שכונה פעילה נוספת עם 257 עסקאות.
* רחובות ההולנדית: מציגה 122 עסקאות.
* רחובות הצעירה: עם 49 עסקאות.
* נווה מרמורק: סוגרת את החמישייה עם 45 עסקאות.
תחום התשתיות ברחובות מציג תמונה מעורבת. מצד אחד, העירייה משקיעה בפיתוח, כפי שמעיד היטל הפיתוח הגבוה. ישנן 10 תכניות מתאר (XPLAN) בתהליך אישור, מה שמצביע על תכנון עתידי. המרחק הממוצע לפארקים (285 מטר) ובתי ספר (341 מטר) נחשב טוב.
מצד שני, הנגישות לתחבורה ציבורית מקבלת ציון נמוך יחסית (45/100). המרחק הממוצע לתחנת הרכבת עומד על 2.7 ק"מ, מרחק הדורש נסיעה קצרה. כמו כן, אחוז השטחים הירוקים בעיר נמוך ועומד על 1.609% בלבד.
רחובות מציעה שוק התחדשות עירונית דינמי עם קצב ביצוע טוב ותמיכה מוניציפלית, אך המשקיעים חייבים לשקול בכובד ראש את ירידת המחירים האחרונה, את עלויות הפיתוח הגבוהות ואת אי הוודאות הנובעת מנתונים חלקיים. המפתח להצלחה הוא ניתוח פרטני ומעמיק של כל פרויקט.
כדי לקבל החלטה מושכלת, הצעד הבא הוא לבחון פרויקט ספציפי לעומק. נתחו כתובת מדויקת בעיר וקבלו דוח מותאם אישית בחינם.
2 במימוש, 1 אחרי רישוי (21% מתקדמים מתוך 14), 16253 יח״ד
משקל בציון הכולל: 24% · תרומה: 14.3/24
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
6 שלבי בנייה, התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 12.2/14
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
חציון יחס נרשמים:זוכים >200 (13 הגרלות) — ביקוש גבוה (מקור חשוד) (מקור דליל — ייתכן הטיה)
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 10.0/14
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
22.5 מוסדות חינוך (משוקלל), 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 7.7/14
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
26K ₪/מ״ר (חציון 12 חודשים), -1.9% שנתי, 105 עסקאות 12 חודשים
משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 7.5/17
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
היטל גבוה מאוד — תשתיות מתקדמות (₪327,240/יח׳), (מקור: נתוני פינוי בינוי + היטלי פיתוח)
משקל בציון הכולל: 10% · תרומה: 6.5/10
מודד את רמת התמיכה של הרשות המקומית: מסלול הפרויקט והיטלי הפיתוח באזור.
ציון בסיס לפי מסלול (מיסוי 60, רשויות 50, טרם הוכרז 35). משוכלל עם ברקטים של היטל פיתוח לפי יחידה: עד 5K ₪ → 40, עד 15K → 60, עד 30K → 75, מעל → 85. הציון הסופי הוא ממוצע של השניים.
רחובות — 2.7ק״מ (נסיעה קצרה)
משקל בציון הכולל: 7% · תרומה: 3.2/7
מודד את המרחק לתחנת הרכבת הישראלית הקרובה ביותר. משפיע על הקישוריות למרכזי תעסוקה.
פחות מ-400מ׳ → 35 (רעש מסילה), 400-800מ׳ → 85 (אידיאלי), 800-1500מ׳ → 70, 1500-3000מ׳ → 50, מעל 5 ק״מ → 10.
מקור המקדמים: JRERE (2009): Haifa train-proximity study.
היטל הפיתוח ליחידה: ₪327,240.
היטל גבוה עלול להשפיע על כדאיות הפרויקט — מומלץ לבדוק עם יזם
6 מתוך 13 פקטורים הושמטו (46%). הציון הכולל משקף את הפקטורים ששרדו, לא את הכיסוי המלא.
הסתמך על הציון בזהירות. בחן את רשימת הפקטורים החסרים ושקול איסוף מידע ידני על המקורות שנעדרו.
ניתוח מבוסס 7 פקטורים מ-9 מקורות ממשלתיים · עודכן: יולי 2026
מערכת AI שעוברת על מערכת XPLAN של רשות התכנון, על נתוני data.gov.il, ועל בסיס עסקאות הנדל״ן שלנו. תקבלו תמונה מלאה לכל כתובת (זמין לכל כתובת ברחובות)
הירשם עכשיויד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.