נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בתל אביב-יפו. מצליב מרשם הקבלנים, אתרי בנייה, עסקאות נדל״ן ופרויקטים מאושרים
הירשם עכשיו55
פרויקטי פינוי בינוי
₪61,530
מחיר חציוני למ״ר
989
אתרי בנייה פעילים
1,635
מבנים ירוקים
| שם מתחם | סטטוס | יח״ד קיימות | יח״ד מתוכננות |
|---|---|---|---|
| רקאנטי | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 96 | 198 |
| טאגור | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 60 | 144 |
| הדר יוסף - לודג' | תכנית מאושרת לפני מימוש | 193 | 288 |
| קהילת ורשה (2) | תכנית מאושרת במימוש | 32 | 240 |
| משולש אלחנן | תכנית מאושרת לפני מימוש | — | 133 |
| יפתח | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 72 | 275 |
| אח"י דקר | תכנית מאושרת לפני מימוש | 451 | 1,159 |
| קהילת קנדה | תכנית מאושרת לפני מימוש | 208 | 800 |
| הצנחנים | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 128 | 370 |
| אילת - אליפלט | תכנית מאושרת לפני מימוש | 93 | 200 |
| הרכבת | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 30 | 137 |
| הטייסים 92 | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 24 | 85 |
| כפר שלם | תכנית מאושרת לפני מימוש | 43 | 294 |
| הטייסים 6,8,10 | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 72 | 260 |
| המאבק | תכנית מאושרת לפני מימוש | 182 | 564 |
| לה גוארדיה 24-28 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 58 | 228 |
| ברקאי | תכנית מאושרת לפני מימוש | 115 | 369 |
| לבנה מערב | תכנית מאושרת לפני מימוש | 132 | 474 |
| קהילת ורשה 73,77,79 | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 24 | 72 |
| ארבר | תכנית מאושרת לפני מימוש | 112 | 317 |
| מעוז אביב צפון מרכז | תכנית מאושרת לפני מימוש | 96 | 265 |
| ברזיל | תכנון סטטוטורי | — | — |
| דרך השלום 87,89 | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 72 | 172 |
| קהילת קנדה/שדרות ירושלים | תכנית מאושרת לפני מימוש | 96 | 388 |
| יפת | תכנית מאושרת לפני מימוש | 84 | 273 |
| תקוע | תכנית מאושרת לפני מימוש | 96 | 315 |
| עמינדב | תכנון ראשוני | 60 | 136 |
| מעפילי אגוז | תכנית מאושרת לפני מימוש | 56 | 157 |
| בבלי | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 123 | 299 |
| אלמגור 8-16 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 104 | 260 |
| קיבוץ גלויות 87-93 | תכנון סטטוטורי | 90 | 185 |
| חסן עראפה | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | — | 792 |
| נווה שרת - בית אל | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 368 | 1,047 |
| החרש והאומן | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | — | 142 |
| דפנה | תכנית מאושרת במימוש | 471 | 1,434 |
| עמק ברכה | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 75 | 112 |
| וינגייט-לה גווארדיה | תכנית מאושרת במימוש | 128 | 455 |
| לה גווארדיה (מזרח) | תכנית מאושרת לפני מימוש | 440 | 1,160 |
| גולומב-מסלנט | תכנון סטטוטורי | 21 | 260 |
| רחוב בורמה 20-38 | תכנון ראשוני | 80 | 200 |
| התחדשות עין גב 4-10 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 54 | 144 |
| דרך השלום 71-75 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 104 | 250 |
| תא/ מק/ 5069 - דרך השלום 77-85 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 180 | 480 |
| קשת גיתית משגב עם | תכנית מאושרת לפני מימוש | — | — |
| מתחם בר לב | תכנית מאושרת לפני מימוש | 32 | 103 |
| אופטושו ליוויק | תכנית מאושרת לפני מימוש | 118 | 335 |
| שמעוני 29-27 תל אביב | תכנית מאושרת לפני מימוש | 76 | 233 |
| רסקו | תכנית מאושרת לפני מימוש | 422 | 1,481 |
| התחדשות דרך השלום 117-105 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 150 | 490 |
| אפלטון - אייזיק חריף | תכנית מאושרת לפני מימוש | 96 | 223 |
| ככר השקד | תכנון ראשוני | 80 | 240 |
| יפת 173-183 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 97 | 272 |
| נחל הבשור | תכנית מאושרת לפני מימוש | 128 | 346 |
| הדר יוסף | תכנית מאושרת במימוש | 666 | 1,544 |
| ארלוזורוב | תכנית מאושרת לפני מימוש | 57 | 248 |
מחיר חציוני למ״ר
₪61,530
מחיר ממוצע למ״ר
₪62,624
עסקאות שנסגרו
253
המידע עודכן: יולי 2026
מדד יוקרה
10
תשואה שנתית
2.1%
מחיר דירת 4 חד׳
₪4,400,000
מחיר דירת 5 חד׳
₪6,137,500
מחיר למ״ר (מדד עירוני)
₪53,058
שכר דירה חודשי
₪6,900
הכנסה חציונית
₪14,590
שיעור אקדמאים
34.3%
ילדים למשפחה
1.4
מרחק הליכה ממוצע לפארק
219 מ׳
מרחק הליכה ממוצע לבי״ס
245 מ׳
שטח ירוק מהעיר
25.5%
נכנסו
20,131
עזבו
20,830
מאזן
−699
גידול שנתי
-0.1%
מאזן ההגירה משקף מעבר תושבים בין יישובים בלבד. גם כשהמאזן שלילי אוכלוסיית העיר יכולה לגדול בזכות ריבוי טבעי ועלייה, כפי שמשקף הגידול השנתי.
מקור: הלמ״ס, מרכיבי גידול ביישובים · 05.07.2026
| שכונה | עסקאות |
|---|---|
| תוכנית ל' | 807 |
| גבעת הרצל | 554 |
| אזור שדה דב | 500 |
| מונטיפיורי | 346 |
| נאות אפקה ב' | 335 |
| הצפון החדש - סביבת כיכר המדינה | 316 |
| בבלי | 252 |
| רמת אביב ג' | 249 |
| הצפון הישן - החלק הצפוני | 206 |
| נווה שאנן | 185 |
| כרם התימנים | 167 |
| לב תל אביב | 82 |
| מספר תכנית | שם | סטטוס |
|---|---|---|
| תממ/ 5/ 7/ 77 | הודעה בדבר הכנת תכניות מתאר מחוזית (קו ירוק) | פרסום הכנה |
| 507-0185538 | תא/מק/4376 - בית אשל גו"ח 7071/52-54 | התכנית אושרה |
| 507-0129627 | מלון אברטל יונה הנביא 4 - תוספת זכויות למרפסות מח' | התכנית אושרה |
| 507-0154963 | תא/מק/4201 העברת זכויות משדרות בן ציון 25 לרחוב אינשטיין 7-9 | פרסום אישור |
| 507-0161471 | תא/מק/4232 העברת זכויות מכיכר צינה דיזנגוף 4 לרח' הארבעה 21 | פרסום אישור |
| 507-0154435 | שינוי ייעוד, רחוב פנחס רוזן 42 תא/ 4114 | התכנית אושרה |
| 507-0213942 | איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים במתחם בית אל תא/4333 מתחם ג' | פרסום אישור |
| 507-0162701 | אסתר המלכה 13-15 תא/מק/4131 | פרסום אישור |
אתרי בנייה פעילים
989
קבלנים מובילים (לפי אתרים פעילים)
ניתוח ברמת העיר. לניתוח מדויק יותר — הזינו כתובת ספציפית וקבלו ציון ברמת הבניין.
תל אביב-יפו מציגה הזדמנות השקעה סולידית אך מורכבת בתחום ההתחדשות העירונית, עם ציון כולל של 70/100 (דירוג B). העיר נהנית מביקושים אדירים, כפי שמוכיח ציון של 90/100 בביקוש להגרלות, אך מתמודדת עם מחירים גבוהים במיוחד ומגמת עלייה מתונה, מה שמציב אתגרים למשקיעים.
העיר מנהלת 55 פרויקטים של פינוי בינוי, כאשר כשליש מהם (33%) נמצאים כבר בשלבים מתקדמים של רישוי ובנייה. נתון זה, בשילוב קצב התקדמות פרויקטים תקין (ציון 80/100), מעיד על מערכת עירונית שפועלת לקדם התחדשות, גם אם בקצב שאינו מהיר במיוחד.
חוזקותיה של תל אביב-יפו בהקשר של פינוי בינוי ברורות ונשענות על מעמדה כמרכז הכלכלי והתרבותי של ישראל.
* ביקוש גבוה במיוחד: זוהי החוזקה הבולטת ביותר של העיר. עם ציון של 90/100 בסעיף זה, ויחס חציוני של 144 נרשמים לכל זוכה ב-3 הגרלות דיור, ברור כי כל פרויקט חדש שיאוכלס ייהנה מביקוש מובטח.
* קצב פרויקטים יציב: ציון של 80/100 בקצב התקדמות הפרויקטים מצביע על כך שלמרות הבירוקרטיה והאתגרים, פרויקטים בעיר מתקדמים באופן תקין. מתוך 55 הפרויקטים, 4 כבר בבנייה ו-14 לאחר קבלת היתר.
* שירותים עירוניים ותכנון: העיר מציגה רמה טובה של שירותים עם ציון 65/100, הנסמך על 29 מוסדות חינוך משוקללים באזורי העניין ו-10 תכניות מתאר (XPLAN) במעקב. נתונים אלו מעידים על תכנון עירוני פעיל וסביבה איכותית לתושבים.
לצד החוזקות, קיימים מספר סיכונים ודגשים שמשקיעים חייבים לקחת בחשבון.
* כיסוי נתונים חלקי: דגל הסיכון המרכזי הוא שהניתוח מבוסס על מדגם דליל, כאשר 54% מהפקטורים הושמטו. הציון משקף את הנתונים הקיימים, אך רמת הביטחון מוגדרת כבינונית (medium) ויש להתייחס לממצאים בזהירות הראויה.
* מחירים גבוהים ותשואה נמוכה: המחיר החציוני למ"ר עומד על 63,604.5 ₪, ועליית המחירים השנתית מתונה ועומדת על 1.2% בלבד. בשילוב עם תשואה שנתית של 2.07% בלבד, הדבר מצביע על שוק יקר שבו פוטנציאל עליית הערך בטווח הקצר מוגבל.
* מאזן הגירה ודמוגרפיה: בשנת 2024, העיר הציגה מאזן הגירה פנימית שלילי של 699- תושבים, ואחוז גידול אוכלוסייה כולל שלילי של 0.1%-. אף שמדובר בנתונים שוליים, הם עשויים להצביע על מגמה של יציאת תושבים, ייתכן שבשל יוקר המחיה, אל מחוץ לעיר.
תל אביב-יפו היא שוק הנדל"ן הפעיל והיקר בישראל. בעיר ישנם 55 פרויקטי פינוי בינוי הכוללים 12,051 יחידות דיור, לצד 989 אתרי בנייה פעילים בכלל התחומים. נפח הפעילות מעיד על עיר בצמיחה ובהתחדשות מתמדת.
ב-12 החודשים האחרונים בוצעו 274 עסקאות נדל"ן. המחיר לדירת 4 חדרים עומד על כ-4,400,000 ₪, ומחיר דירת 5 חדרים על כ-6,137,500 ₪. ההכנסה החציונית בעיר היא 14,590 ₪, ו-34.3% מתושביה הם אקדמאים, מה שמסביר את מדד היוקרה הגבוה (10/10).
ניתוח נפח העסקאות בעיר מצביע על מספר שכונות המרכזות עניין רב מצד רוכשים ומשקיעים. שכונות אלו מציגות את הפעילות הנדל"נית הגבוהה ביותר:
* תוכנית ל' (807 עסקאות)
* גבעת הרצל (554 עסקאות)
* אזור שדה דב (500 עסקאות)
* מונטיפיורי (346 עסקאות)
* נאות אפקה ב' (335 עסקאות)
* הצפון החדש - סביבת כיכר המדינה (316 עסקאות)
תל אביב-יפו נהנית מתשתית תחבורה מתקדמת, אשר ממשיכה להתפתח. העיר קיבלה ציון גבוה של 80/100 על קרבה לתחנת רכבת ישראל "השלום", הממוקמת במרחק ממוצע של 721 מטרים מאזורי העניין. נגישות זו קריטית למעמדה של העיר כמרכז תעסוקה.
בנוסף, מעקב אחר תכניות בניין עיר (XPLAN) חושף תכניות מתאר מחוזיות עבור הקו הירוק של הרכבת הקלה, מה שמבטיח שיפור נוסף בתחבורה הציבורית בעתיד. איכות החיים העירונית נתמכת גם בנגישות גבוהה לשטחים ירוקים (25.5% משטח העיר) ובמרחקי הליכה קצרים לפארקים (219 מטר) ולבתי ספר (244 מטר).
תל אביב-יפו מציעה הזדמנות למשקיעים סבלניים עם הון עצמי גבוה, המוכנים להשקיע בשוק יציב ובעל ביקוש מובטח. העלייה המתונה במחירים והתשואה הנמוכה מחייבות ניתוח מעמיק של כל פרויקט לגופו, תוך התמקדות בשכונות עם מומנטום חיובי ופוטנציאל השבחה עתידי.
השוק העירוני מורכב ודורש הבנה מקומית. כדי לקבל החלטה מושכלת, הצעד הבא הוא לבצע ניתוח נקודתי עבור כתובת ספציפית. בדקו את הנכס שלכם במערכת שלנו וקבלו ניתוח התחדשות עירונית מלא בחינם.
4 במימוש, 14 אחרי רישוי (33% מתקדמים מתוך 55), 12051 יח״ד
משקל בציון הכולל: 26% · תרומה: 15.8/26
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
חציון יחס נרשמים:זוכים 144.0 (3 הגרלות) — ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 14.2/16
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 12.6/16
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
46K ₪/מ״ר (חציון 12 חודשים), +1.2% שנתי, 47 עסקאות 12 חודשים
משקל בציון הכולל: 18% · תרומה: 11.0/18
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
29.0 מוסדות חינוך (משוקלל), 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 10.3/16
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
תל אביב - השלום — 721מ׳ (קרוב מאוד)
משקל בציון הכולל: 8% · תרומה: 6.3/8
מודד את המרחק לתחנת הרכבת הישראלית הקרובה ביותר. משפיע על הקישוריות למרכזי תעסוקה.
פחות מ-400מ׳ → 35 (רעש מסילה), 400-800מ׳ → 85 (אידיאלי), 800-1500מ׳ → 70, 1500-3000מ׳ → 50, מעל 5 ק״מ → 10.
מקור המקדמים: JRERE (2009): Haifa train-proximity study.
7 מתוך 13 פקטורים הושמטו (54%). הציון הכולל משקף את הפקטורים ששרדו, לא את הכיסוי המלא.
הסתמך על הציון בזהירות. בחן את רשימת הפקטורים החסרים ושקול איסוף מידע ידני על המקורות שנעדרו.
ניתוח מבוסס 6 פקטורים מ-7 מקורות ממשלתיים · עודכן: יולי 2026
כל כתובת מקבלת ניתוח שמשלב פרויקטים תכנוניים, סטטוס יזם, מחירי שוק עדכניים ומדדים שכונתיים: בלי שתצטרכו לפתוח 20 אתרים שונים (זמין לכל כתובת בתל אביב-יפו)
הירשם עכשיויד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.