נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בתל אביב-יפו. מצליב מרשם הקבלנים, אתרי בנייה, עסקאות נדל״ן ופרויקטים מאושרים
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪63,636
מחיר חציוני למ״ר
989
אתרי בנייה פעילים
1,635
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪63,636
מחיר ממוצע למ״ר
₪65,104
עסקאות שנסגרו
265
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
כן, השקעה בפינוי בינוי בתל אביב-יפו מציגה הזדמנות מעניינת עם ציון כולל של 68/100, אך היא מלווה בסיכון נקודתי שיש להכיר. העיר מציגה יסודות איתנים ביותר להשקעה ארוכת טווח, ובראשם תשתיות תחבורה ותיקות ועתידיות המעניקות לה ציון מושלם של 100/100. מנגד, על המשקיעים לקחת בחשבון את התנודתיות במחירים בטווח הקצר.
### חוזקות
תל אביב-יפו נהנית מיתרונות תכנוניים ודמוגרפיים משמעותיים. הנגישות התחבורתית היא הטובה ביותר שניתן למצוא, עם 34 תחנות רכבת קלה פעילות, 13 תחנות מטרו מתוכננות וקרבה של 721 מטרים בלבד לתחנת רכבת "השלום". בנוסף, הביקוש למגורים בעיר מרקיע שחקים, כפי שמתבטא בציון 90/100 בביקוש להגרלות, עם יחס מדהים של 185.1 נרשמים על כל דירה שזכתה. גם שירותי השכונה זוכים לציון גבוה (73/100) בזכות 90 מוסדות חינוך ו-10 תכניות בניין עיר באזור.
### סיכונים
נקודת התורפה המרכזית והסיכון העיקרי כרגע הוא מגמת המחירים השלילית. הנתונים מצביעים על ירידה שנתית של 6.9% במחיר החציוני למ"ר באזור, מה שמהווה דגל אזהרה למשקיעים המחפשים רווח מהיר. יש לבחון אם מדובר בתיקון שוק זמני או במגמה ארוכת טווח יותר.
### נתוני שוק
שוק הנדל"ן בעיר פעיל מאוד עם 985 אתרי בנייה פעילים ו-274 עסקאות בשנה האחרונה. המחיר החציוני המקומי עומד על כ-48,000 ₪ למ"ר, אם כי המחיר העירוני הרחב יותר הוא 63,604 ₪ למ"ר. המומנטום העירוני חיובי (60/100), עם 58 פרויקטים בתהליך הכוללים 12,792 יחידות דיור, כאשר 31% מהם כבר בשלבי רישוי או מימוש מתקדמים.
יחס נרשמים/זוכים: 185.1, 3 הגרלות — ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 12.9/14
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
90 מוסדות חינוך, 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 11.5/16
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
34 תחנות רק״ל (34 פעילות), 13 תחנות מטרו, הקרובה: שאול המלך (פעילה, 444מ׳), 138 אוטובוסים באזור (רקע)
משקל בציון הכולל: 11% · תרומה: 11.4/11
מאושרת (מקור: XPLAN, 2017, ירידת זמן -15)
משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 9.4/17
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
4 במימוש, 14 אחרי רישוי (31% מתקדמים מתוך 58), 12792 יח״ד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 8.6/14
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
, התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 9% · תרומה: 6.9/9
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
48K ₪/מ״ר (חציון מקומי), -6.9% שנתי, 53 עסקאות
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 4.3/14
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
תל אביב - השלום, 721מ׳ (קרוב מאוד)
משקל בציון הכולל: 4% · תרומה: 3.4/4
שינוי מחיר שנתי: -6.9%.
מומלץ לבחון מגמות מחיר ארוכות טווח ולא להסתמך על תקופה קצרה
ניתוח מבוסס 8 פקטורים מ-9 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
כל כתובת מקבלת ניתוח שמשלב פרויקטים תכנוניים, סטטוס יזם, מחירי שוק עדכניים ומדדים שכונתיים: בלי שתצטרכו לפתוח 20 אתרים שונים (זמין לכל כתובת בתל אביב-יפו)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.