נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בבאר שבע. מבוסס על נתוני ממשלה, עיריות, מערכת XPLAN ושוק הנדל״ן
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪11,864
מחיר חציוני למ״ר
179
אתרי בנייה פעילים
174
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪11,864
מחיר ממוצע למ״ר
₪13,059
עסקאות שנסגרו
237
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
השקעה בפרויקטי פינוי בינוי בבאר שבע מציגה הזדמנות עם סיכון משמעותי, כפי שמשתקף בציון הכולל של 61/100. העיר מציגה פוטנציאל שוק אדיר, אך מתמודדת עם חסמים תכנוניים וביצועיים המעכבים את מימוש הפרויקטים.
### חוזקות
באר שבע מפגינה חוזקות בולטות בצד הביקוש והשוק. מגמת המחירים (ציון 95/100) היא החוזקה המשמעותית ביותר, עם זינוק שנתי של 40.7% במחיר החציוני למ"ר, שעומד על כ-11,000 ₪. בנוסף, הביקוש בהגרלות (90/100) הוא מהגבוהים בארץ, עם יחס מדהים של 311 נרשמים לכל זוכה, מה שמעיד על ביקוש עצום לדיור חדש. גם שירותי השכונה (73/100) נחשבים טובים, עם 77 מוסדות חינוך בקרבת הפרויקטים הפוטנציאליים, מה שתומך באטרקטיביות אזורי ההתחדשות.
### סיכונים
הסיכון המרכזי טמון בצד ההיצע והתכנון. השלב התכנוני מקבל ציון נמוך במיוחד של 15/100, כאשר נתונים מצביעים על "קיפאון" בבדיקות התכנוניות. הדבר מתבטא במומנטום עירוני חלש (40/100), כאשר מתוך 12 פרויקטים עם 8,725 יח"ד, רק פרויקט אחד (8%) עבר את שלב הרישוי ואף פרויקט עוד לא נכנס למימוש. בנוסף, קצב הפרויקט (64/100) מצביע על עיכוב מצטבר של 21 חודשים בפרויקטים הנמצאים בשלבי בנייה, מה שמדגיש את האתגרים הביצועיים בעיר.
### נתוני שוק
שוק הנדל"ן בבאר שבע פעיל, עם 251 עסקאות שבוצעו ב-12 החודשים האחרונים. המחיר החציוני למ"ר עומד על 11,938 ₪, כאשר המגמה היא עלייה חדה. הקרבה לתחנת הרכבת "באר שבע - מרכז" (1.4 ק"מ) מוסיפה לאטרקטיביות, אך חשוב לציין כי למרות הפוטנציאל, נפח העסקאות נמצא במגמת ירידה, ייתכן בשל ההיצע המוגבל והקשיים בקידום פרויקטים חדשים.
11K ₪/מ״ר (חציון מקומי), +40.7% שנתי, 200 עסקאות
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 15.3/16
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
יחס נרשמים/זוכים: 311.0, 20 הגרלות — ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 14.5/16
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
77 מוסדות חינוך, 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 18% · תרומה: 12.9/18
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
0 במימוש, 1 אחרי רישוי (8% מתקדמים מתוך 12), 8725 יח״ד
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 6.4/16
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
6 שלבי בנייה, עיכוב מצטבר 21 חודשים
משקל בציון הכולל: 10% · תרומה: 6.2/10
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
בבדיקה תכנונית (מקור: XPLAN, זוהה קיפאון)
משקל בציון הכולל: 19% · תרומה: 2.9/19
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
באר שבע - מרכז, 1.4ק״מ (קרוב)
משקל בציון הכולל: 5% · תרומה: 2.9/5
ניתוח מבוסס 7 פקטורים מ-7 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
הסוכן שלנו בודק כל כתובת מול נתוני ממשלה, מרשם קבלנים ועסקאות נדל״ן בזמן אמת, ומפיק ציון השקעה, פרופיל יזם והשוואה לפרויקטים קרובים (זמין לכל כתובת בבאר שבע)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.