נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בבאר שבע. מבוסס על נתוני ממשלה, עיריות, מערכת XPLAN ושוק הנדל״ן
הירשם עכשיו12
פרויקטי פינוי בינוי
₪13,218
מחיר חציוני למ״ר
179
אתרי בנייה פעילים
174
מבנים ירוקים
| שם מתחם | סטטוס | יח״ד קיימות | יח״ד מתוכננות |
|---|---|---|---|
| שכונה ג' | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 40 | 242 |
| שמשון המשחררים | תכנון סטטוטורי | 42 | 252 |
| יעקב אבינו - רגר | תכנית מאושרת לפני מימוש | 136 | 952 |
| אורות | תכנית מאושרת לפני מימוש | 176 | 846 |
| וינגייט | תכנון סטטוטורי | 175 | 799 |
| אורן | תכנון סטטוטורי | 42 | 641 |
| העיר העתיקה | תכנית מאושרת לפני מימוש | 450 | 3,000 |
| הצדיק מירושלים | תכנון סטטוטורי | 265 | 1,640 |
| מתחם בן גוריון | תכנון ראשוני | — | — |
| מרכז ח"ן | תכנון ראשוני | 96 | 650 |
| מרכז גילת | תכנון ראשוני | 66 | 756 |
| קרן היסוד | תכנון ראשוני | 250 | 1,096 |
מחיר חציוני למ״ר
₪13,218
מחיר ממוצע למ״ר
₪13,908
עסקאות שנסגרו
133
המידע עודכן: יולי 2026
מדד יוקרה
3
תשואה שנתית
2.9%
מחיר דירת 4 חד׳
₪1,313,000
מחיר דירת 5 חד׳
₪1,820,000
מחיר למ״ר (מדד עירוני)
₪13,846
שכר דירה חודשי
₪2,800
הכנסה חציונית
₪11,078
שיעור אקדמאים
19.1%
ילדים למשפחה
1.9
מרחק הליכה ממוצע לפארק
197 מ׳
מרחק הליכה ממוצע לבי״ס
445 מ׳
שטח ירוק מהעיר
4.3%
נכנסו
4,470
עזבו
5,336
מאזן
−866
גידול שנתי
0.4%
מאזן ההגירה משקף מעבר תושבים בין יישובים בלבד. גם כשהמאזן שלילי אוכלוסיית העיר יכולה לגדול בזכות ריבוי טבעי ועלייה, כפי שמשקף הגידול השנתי.
מקור: הלמ״ס, מרכיבי גידול ביישובים · 05.07.2026
| שכונה | עסקאות |
|---|---|
| רמות | 620 |
| נווה זאב | 278 |
| רמות הרכס | 273 |
| כלניות | 103 |
| נווה נוי | 87 |
| נווה מנחם | 59 |
| נחל בקע | 58 |
| שכונה ג' | 15 |
| מספר תכנית | שם | סטטוס |
|---|---|---|
| 605-0150433 | מגורים במגרש 3, רח' מנדלה מוכר ספרים 3,שכ' א', באר שבע | קיום תנאי סף |
| 605-0155614 | עמק שרה רח' הבונים 3 - מ.ע. 53454 מגרשים 175א, 175ב | התכנית אושרה |
| 605-0154278 | מגורים במגרש מס' 650B ברח' זינדר חמדה וצבי 5, שכ' נחל בקע, באר שבע | הועברה לו. מקומית |
| 605-0169219 | מגורים במגרש 310A, רח' רודולף בלוך 22, שכ' רמות, באר שבע | התכנית אושרה |
| 605-0170928 | באר-שבע,רחוב שיטה 57 | סיום טיפול |
| 605-0177055 | מגורים במגרש 169B ברח' אקצין 11, שכ' ו, באר שבע | סיום טיפול |
| 605-0177352 | מגורים במגרש מס' 527 רח' רמלה 13 שכונת נאות לון, באר שבע | התכנית אושרה |
| 605-0166066 | מגורים במגרש 249B רח' עכו 3 נאות לון באר שבע | התכנית אושרה |
אתרי בנייה פעילים
179
היטל השבחה חציוני ליח״ד
₪657,902
קבלנים מובילים (לפי אתרים פעילים)
ניתוח ברמת העיר. לניתוח מדויק יותר — הזינו כתובת ספציפית וקבלו ציון ברמת הבניין.
השקעה בפינוי בינוי בבאר שבע מציגה הזדמנות עם סיכון בינוני-גבוה, ומקבלת ציון כולל של 64/100 (דירוג C). הפוטנציאל המרכזי טמון במגמת המחירים החדה, עם עלייה שנתית של 42.7%, אך הוא מאוזן על ידי סיכונים משמעותיים כגון היטלי פיתוח גבוהים במיוחד וקצב התקדמות איטי של פרויקטים.
באר שבע מציגה מספר נקודות חוזק בולטות עבור משקיעי נדל"ן, בעיקר בתחום הפיננסי:
* מחיר ומגמה (ציון 95/100): העיר נהנית ממומנטום מחירים יוצא דופן. המחיר החציוני למ"ר עומד על כ-13,000 ₪, עם זינוק שנתי של 42.7% במגמה. נתון זה, המגובה ב-155 עסקאות במהלך 12 החודשים האחרונים, מצביע על שוק מתחמם וביקוש גובר.
* תמיכת רשות (ציון 68/100): הרשות המקומית גובה היטל פיתוח גבוה מאוד, בסך 657,902 ₪ ליחידת דיור. אף שמדובר בנטל כלכלי על יזמים, היטל זה מעיד על כוונה להשקיע בתשתיות מתקדמות שישרתו את הפרויקטים החדשים וישביחו את ערך הנכסים בטווח הארוך.
* ביקוש גבוה בהגרלות (ציון 70/100): נתונים מ-20 הגרלות מצביעים על יחס חציוני של מעל 200 נרשמים לכל זוכה. למרות שהמקור לדליל, נתון זה מצביע על ביקוש ער למגורים בעיר, שיכול להיתרגם לביקוש גבוה גם לפרויקטי התחדשות עירונית.
לצד החוזקות, קיימים סיכונים מהותיים שיש לקחת בחשבון לפני השקעה בבאר שבע:
* היטל פיתוח גבוה: העלות הגבוהה של היטל הפיתוח (657,902 ₪ ליח"ד) מייקרת משמעותית את עלויות הפרויקט ועלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית עבור יזמים ומשקיעים.
* מומנטום עירוני נמוך (ציון 40/100): מתוך 12 פרויקטים של פינוי בינוי בעיר, אף פרויקט עוד לא הגיע לשלב הבנייה. רק פרויקט אחד נמצא בשלב שלאחר קבלת רישוי, ושמונה עדיין בשלבי תכנון. מצב זה מעיד על "פקק תכנוני" ועל פוטנציאל לעיכובים נוספים.
* קצב פרויקטים איטי: הנתונים מראים עיכוב מצטבר של 21 חודשים בפרויקטים הנמצאים בתהליך, מה שמדגיש את הסיכון התזרימי והתפעולי הכרוך בהשקעה.
* מדגם נתונים דליל: יש לציין כי הציון הכולל מבוסס על ניתוח חלקי (6 מתוך 13 פקטורים נכללו). המשמעות היא שהתמונה המלאה עשויה להיות שונה, ויש להתייחס לציון בזהירות המתבקשת.
שוק הנדל"ן בבאר שבע פעיל, עם 179 אתרי בנייה פעילים ו-157 עסקאות שבוצעו בשנה האחרונה. המחיר החציוני למ"ר עומד על 12,950 ₪, ומחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת הוא כ-1,313,000 ₪. התשואה השנתית משכירות עומדת על 2.92%.
מבחינה דמוגרפית, העיר חוותה מאזן הגירה פנימית שלילי של 866- תושבים בשנת 2024. עם זאת, חשוב להדגיש כי אוכלוסיית העיר צמחה ב-0.4% באותה תקופה, ככל הנראה בזכות ריבוי טבעי וקליטת עלייה. ההכנסה החציונית בעיר היא 11,078 ₪, ו-19.1% מהתושבים הם אקדמאים.
ניתוח נפח העסקאות מצביע על מספר שכונות דומיננטיות המרכזות את עיקר הפעילות בשוק:
* רמות: 620 עסקאות
* נווה זאב: 278 עסקאות
* רמות הרכס: 273 עסקאות
* כלניות: 103 עסקאות
שכונות אלו מהוות מוקד משיכה הן למגורים והן להשקעה, בזכות מאפיינים שונים של תשתיות, אוכלוסייה ופיתוח.
באר שבע מציעה רמת שירותי שכונה סבירה (ציון 61/100), עם 26.8 מוסדות חינוך בממוצע באזורי הפרויקטים ומרחק הליכה ממוצע של כ-445 מטרים לבית ספר. הנגישות התחבורתית טובה יחסית, עם קרבה של 1.4 ק"מ בממוצע לתחנת הרכבת באר שבע - מרכז (ציון 60/100). כמו כן, קיימות 10 תכניות בניין עיר (תב"ע) פעילות במערכת XPLAN, המעידות על המשך הפיתוח העירוני.
באר שבע מציעה שוק נדל"ן דינמי עם פוטנציאל צמיחה משמעותי, אך גם עם חסמים ואתגרים. הזינוק במחירים מושך משקיעים, אך קצב ההתקדמות האיטי של פרויקטי פינוי בינוי והיטלי הפיתוח הגבוהים דורשים ניתוח מעמיק וסבלנות.
כדי להבין את הכדאיות האמיתית, הצעד הבא הוא לבחון נכס ספציפי בסביבה תומכת התחדשות. קבל ניתוח התכנות מותאם אישית לכתובת שלך והערכת שווי הנכס לאחר הפרויקט, ללא עלות. הירשם עכשיו וקבל את הדוח המלא.
13K ₪/מ״ר (חציון 12 חודשים), +42.7% שנתי, 155 עסקאות 12 חודשים
משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 15.9/17
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
חציון יחס נרשמים:זוכים >200 (20 הגרלות) — ביקוש גבוה (מקור חשוד) (מקור דליל — ייתכן הטיה)
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 10.0/14
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
0 במימוש, 1 אחרי רישוי (8% מתקדמים מתוך 12), 8725 יח״ד
משקל בציון הכולל: 24% · תרומה: 9.5/24
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
6 שלבי בנייה, עיכוב מצטבר 21 חודשים
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 9.2/14
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
26.8 מוסדות חינוך (משוקלל), 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 8.7/14
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
היטל גבוה מאוד — תשתיות מתקדמות (₪657,902/יח׳), (מקור: נתוני פינוי בינוי + היטלי פיתוח)
משקל בציון הכולל: 10% · תרומה: 6.5/10
מודד את רמת התמיכה של הרשות המקומית: מסלול הפרויקט והיטלי הפיתוח באזור.
ציון בסיס לפי מסלול (מיסוי 60, רשויות 50, טרם הוכרז 35). משוכלל עם ברקטים של היטל פיתוח לפי יחידה: עד 5K ₪ → 40, עד 15K → 60, עד 30K → 75, מעל → 85. הציון הסופי הוא ממוצע של השניים.
באר שבע - מרכז — 1.4ק״מ (קרוב)
משקל בציון הכולל: 7% · תרומה: 4.3/7
מודד את המרחק לתחנת הרכבת הישראלית הקרובה ביותר. משפיע על הקישוריות למרכזי תעסוקה.
פחות מ-400מ׳ → 35 (רעש מסילה), 400-800מ׳ → 85 (אידיאלי), 800-1500מ׳ → 70, 1500-3000מ׳ → 50, מעל 5 ק״מ → 10.
מקור המקדמים: JRERE (2009): Haifa train-proximity study.
היטל הפיתוח ליחידה: ₪657,902.
היטל גבוה עלול להשפיע על כדאיות הפרויקט — מומלץ לבדוק עם יזם
6 מתוך 13 פקטורים הושמטו (46%). הציון הכולל משקף את הפקטורים ששרדו, לא את הכיסוי המלא.
הסתמך על הציון בזהירות. בחן את רשימת הפקטורים החסרים ושקול איסוף מידע ידני על המקורות שנעדרו.
ניתוח מבוסס 7 פקטורים מ-9 מקורות ממשלתיים · עודכן: יולי 2026
הסוכן שלנו בודק כל כתובת מול נתוני ממשלה, מרשם קבלנים ועסקאות נדל״ן בזמן אמת, ומפיק ציון השקעה, פרופיל יזם והשוואה לפרויקטים קרובים (זמין לכל כתובת בבאר שבע)
הירשם עכשיויד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.