נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה ברמת גן. מנתח נתונים פתוחים מ-data.gov.il, רשות התכנון, וגובמאפ
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪36,617.5
מחיר חציוני למ״ר
246
אתרי בנייה פעילים
426
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪36,617.5
מחיר ממוצע למ״ר
₪37,294
עסקאות שנסגרו
166
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
### האם כדאי להשקיע בפינוי בינוי ברמת גן?
כן, אך בראייה ארוכת טווח. רמת גן מציגה הזדמנות סולידית למשקיעים סבלניים, בעיקר בזכות ביקוש אדיר לדירות חדשות כפי שמשתקף בציון 90/100 בסעיף הגרלות הדיור. עם זאת, הציון הכולל של העיר (63/100) ונתוני המומנטום מצביעים על שוק שמתקדם לאט ודורש אורך רוח.
### חוזקות
רמת גן מציגה מספר יתרונות ברורים למשקיעי התחדשות עירונית. החוזקה הבולטת ביותר היא הביקוש הגבוה מאוד, עם יחס נרשמים לזוכים של 243.1 בהגרלות, המעיד על רצון עז של הציבור להתגורר בעיר. בנוסף, העיר מקבלת ציון גבוה של 73/100 על שירותי שכונה, הנסמך על 124 מוסדות חינוך בסביבה, מה שהופך אותה לאטרקטיבית למשפחות. לבסוף, קצב התקדמות הפרויקטים עצמם, ברגע שהם יוצאים לדרך, תקין ועומד על ציון 80/100.
### סיכונים ונקודות לתשומת לב
האתגר המרכזי ברמת גן הוא המומנטום העירוני הנמוך, שקיבל ציון 40/100 בלבד. מתוך 76 פרויקטים פוטנציאליים, 18% בלבד עברו את שלב הרישוי ואף פרויקט עדיין לא נמצא בשלב הביצוע. הדבר מצביע על הליכים בירוקרטיים שעלולים לעכב את התקדמות הפרויקטים. כמו כן, קרבתה של העיר לתחבורה מהירה (רכבת קלה ומטרו) מדורגת בציון בינוני של 53/100, למרות קיומן של 19 תחנות רק"ל פעילות.
### נתוני שוק
שוק הנדל"ן ברמת גן יציב, עם מגמת מחירים של 0.0% שינוי שנתי. המחיר החציוני למ"ר עומד על כ-37,000 ₪, בהתבסס על 189 עסקאות שבוצעו בשנה האחרונה. למרות היציבות במחיר, ניכרת עלייה בנפח העסקאות, מה שעשוי להעיד על התעוררות עתידית בשוק.
יחס נרשמים/זוכים: 243.1, 11 הגרלות - ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 12.9/14
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
124 מוסדות חינוך, 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 11.5/16
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
מאושרת (מקור: XPLAN, 2013, ירידת זמן -15)
משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 9.4/17
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
37K ₪/מ״ר (חציון מקומי), +0.0% שנתי, 189 עסקאות
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 8.6/14
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
, התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 9% · תרומה: 6.9/9
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
19 תחנות רק״ל (19 פעילות), 8 תחנות מטרו, הקרובה: הרא"ה (מתוכננת, 548מ׳), 81 אוטובוסים באזור (רקע)
משקל בציון הכולל: 11% · תרומה: 6.0/11
0 במימוש, 14 אחרי רישוי (18% מתקדמים מתוך 76), 10473 יח״ד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 5.7/14
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
תל אביב - סבידור מרכז - 3.0ק״מ (נסיעה קצרה)
משקל בציון הכולל: 4% · תרומה: 1.9/4
ניתוח מבוסס 8 פקטורים מ-8 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
מערכת AI שעוברת על מערכת XPLAN של רשות התכנון, על נתוני data.gov.il, ועל בסיס עסקאות הנדל״ן שלנו. תקבלו תמונה מלאה לכל כתובת (זמין לכל כתובת ברמת גן)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.