כל הערים

פינוי בינוי ברמת גן

נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה ברמת גן. מנתח נתונים פתוחים מ-data.gov.il, רשות התכנון, וגובמאפ

הירשם עכשיו

76

פרויקטי פינוי בינוי

₪37,372

מחיר חציוני למ״ר

246

אתרי בנייה פעילים

426

מבנים ירוקים

פרויקטי פינוי בינוי ברמת גן

שם מתחםסטטוסיח״ד קיימותיח״ד מתוכננות
מגדלי הגפן 2תכנית מאושרת -  אחרי רישוי43268
עמק החולהתכנית מאושרת -  אחרי רישוי48332
עלית - המתמיד/ארלוזורובתכנית מאושרת -  אחרי רישוי88285
ביאליק – בנימיןתכנית מאושרת לפני מימוש72170
מתחם ארלוזורוב המתמידתכנון סטטוטורי84384
נווה יהושע מרכזתכנית מאושרת לפני מימוש96330
הרריתכנית מאושרת -  אחרי רישוי60240
המבדילתכנית מאושרת -  אחרי רישוי55180
רמת השקמה (שקמה על הפארק)תכנית מאושרת -  אחרי רישוי44180
עוזיאלתכנית מאושרת -  אחרי רישוי43152
מתחם שלםתכנית מאושרת -  אחרי רישוי144522
הרכסיםתכנית מאושרת לפני מימוש2476
הרוא"ה 90-102תכנית מאושרת -  אחרי רישוי102240
התמרים-מגדיםתכנית מאושרת -  אחרי רישוי64198
רמת השקמה רח' שלםתכנית מאושרת לפני מימוש48154
מתחם הרוא"ה 75,77,79תכנית מאושרת לפני מימוש3090
חשמונאים בעזתכנית מאושרת -  אחרי רישוי43107
סוקולוב 4,6תכנון סטטוטורי109360
הפודים 30תכנית מאושרת -  אחרי רישוי37111
הדקלים אבא הללתכנית מאושרת -  אחרי רישוי33100
המקורתכנית מאושרת -  אחרי רישוי2472
אבא הלל/חרות - מתחם 58+42תכנית מאושרת לפני מימוש68190
מתניה 11-20תכנית מאושרת לפני מימוש40120
מתניה1-10תכנית מאושרת לפני מימוש40144
שלם 16-18תכנית מאושרת לפני מימוש3196
מלכי צדק 5-7תכנית מאושרת לפני מימוש2472
שלם ב'תכנית מאושרת לפני מימוש43132
בית חורוןתכנית מאושרת לפני מימוש119343
סוקולוב 10,12תכנית מאושרת לפני מימוש21109
שלותכנון סטטוטורי69166
העמלתכנית מאושרת לפני מימוש44137
יוספיתכנון סטטוטורי50177
ארלוזורוב 11 אתכנית מאושרת לפני מימוש2880
מעלה השואבהתכנית מאושרת לפני מימוש89308
אבא הללתכנון סטטוטורי164563
רג/1854 מתחם הפודים 11-13- רש"י 21-23תכנון סטטוטורי—180
רח' השר משה - 58 , 60 , 62 ורח' הראובני 12 , רמת גןתכנית מאושרת לפני מימוש2470
מתחם 37 אבא הלל-רוקח-חירות - תכנית רג/1767תכנון סטטוטורי3090
רג/1811 - קריניצי 109, 1112025—59
מתחם 48 ז'בוטינסקי 89-99 מורדי הגטאות 11-13תכנון סטטוטורי144500
טבנקין 7-13 התחדשות עירוניתתכנית מאושרת לפני מימוש2480
הגפן 8-10 ר"גתכנית מאושרת לפני מימוש3078
רג/1849 התחדשות עירונית תרצה ירושליםתכנית מאושרת לפני מימוש35125
אבא הלל חרות התקווה (מתחם 41)תכנית מאושרת לפני מימוש72202
רג/1850 אהרונסון-הירדן התחדשות עירוניתתכנון סטטוטורי116340
רג/1851 פנחס רוטנברג 79, 81, 83, 85 התחדשות עירוניתתכנון סטטוטורי66179
רג/1750 - רש"י - אבא הלל - מזרחתכנית מאושרת לפני מימוש72216
ידע עםתכנון סטטוטורי50132
רג/1865 גורי יהודה 2,4,6,8תכנון סטטוטורי39133
מתחם ארלוזורוב שמחה המתמידתכנית מאושרת לפני מימוש3451,103
אבא הלל 76/78 חירות 9/11תכנון סטטוטורי41130
הבילוייםתכנית מאושרת לפני מימוש96308
הרימון - פני הגבעהתכנון סטטוטורי3078
הרב פרדסתכנון סטטוטורי36122
הרוא''ה רמת גןתכנית מאושרת לפני מימוש55154
נגבה 52-52א-56-56אתכנון סטטוטורי72210
הרצל 12,14 - קריניצי 37 - האשל 26,28תכנון סטטוטורי33192
שלםתכנית מאושרת לפני מימוש86263
הראה 103-105-107 יונה 2-4-6תכנון סטטוטורי3292
מתחם 59 - חרות 37, 39 , 43 , 45, 47 אבא הלל 104, 106, 108, 110, 112תכנון סטטוטורי79308
שלם 20-30תכנון סטטוטורי103363
מתחם זבוטינסקי 39-41 , מקדונלדתכנון סטטוטורי27110
מתחם 33- חירות 10-16, הגפן 13-15 והשקדיה 3תכנון סטטוטורי79280
ארלוזורוב 33-41תכנון סטטוטורי75235
הרא"ה 174, 176 אהוד 4תכנית מאושרת לפני מימוש2694
הרואה הגת רמת גןתכנון סטטוטורי107256
הפודים - מתחם 104תכנון סטטוטורי77200
מטולה-ראש פינה- משמר הירדן (6-8)תכנון סטטוטורי59165
רג/1847 - עוזיאל 23-31תכנון סטטוטורי46182
אבא הלל 63,65תכנית מאושרת לפני מימוש28133
רג/1926, אמנון ותמר 27-33, מיכאל 14תכנון סטטוטורי36101
רג/1506/א-מתחם הראשונים-המעין-יהודהתכנון סטטוטורי25120
מתחם 45- מורדי הגטאות 4-6-8-10-12 מעלה השואבה 5-7תכנון סטטוטורי87321
מטרו הרא"התכנון ראשוני7412,087
משמר הירדןתכנון סטטוטורי80224
קריניצי נחלת יוסףתכנון סטטוטורי47300

נתוני שוק: 12 חודשים אחרונים

מחיר חציוני למ״ר

₪37,372

מחיר ממוצע למ״ר

₪37,517

עסקאות שנסגרו

116

המידע עודכן: יולי 2026

מדדי עיר ודמוגרפיה — רמת גן

מדד יוקרה

9

תשואה שנתית

2.4%

מחיר דירת 4 חד׳

₪3,175,000

מחיר דירת 5 חד׳

₪4,045,000

מחיר למ״ר (מדד עירוני)

₪36,164

שכר דירה חודשי

₪6,050

הכנסה חציונית

₪14,141

שיעור אקדמאים

32.8%

ילדים למשפחה

1.6

מרחק הליכה ממוצע לפארק

136 מ׳

מרחק הליכה ממוצע לבי״ס

264 מ׳

שטח ירוק מהעיר

25.1%

סטטוס פרויקטי פינוי בינוי (76)

בנייה0
רישוי14
טרם מימוש28
תכנון34

מאזן הגירה פנימית — רמת גן (2024)

נכנסו

10,569

עזבו

8,321

מאזן

+2,248

גידול שנתי

1.6%

מאזן ההגירה משקף מעבר תושבים בין יישובים בלבד. גם כשהמאזן שלילי אוכלוסיית העיר יכולה לגדול בזכות ריבוי טבעי ועלייה, כפי שמשקף הגידול השנתי.

מקור: הלמ״ס, מרכיבי גידול ביישובים · 05.07.2026

שכונות מובילות ברמת גן

שכונהעסקאות
חשמונאים418
הראשונים401
קריית קריניצי344
נווה יהושע234
כפר אז"ר207
הלל198
הבילויים44
רמת אפעל38

תכניות תכנון אחרונות ברמת גן

מספר תכניתשםסטטוס
506-0147637רחוב עמוס 6 רמת גן -שינוי קווי בניין-תכנית רג/מק/1636פרסום אישור
506-0152066רג/מק/1633- רחובות הנהר 4 -מימוש תמא/38פרסום אישור
506-0153833תכנית רג/מק/1644 תוספת יחידת דיור ושינויי קווי בניין ברחוב עמק האלה 35פרסום אישור
506-0157073תוספת 2 יחידות דיור בצאלים 1 רג/מק/1598/אפרסום אישור
506-0154666רג/מק/1647 - רח' עלומים 12 - מימוש תמ"א 38פרסום אישור
506-0156075תכנית רג/מק/1646- איחוד מגרשים ברחוב ישורון 10,8- מימוש תמ"א 38פרסום אישור
506-0141119רג/ מק/ 1638 - רוקח 29 - מימוש תמא/ 38פרסום אישור
506-0167478תכנית רג/מק/1648 עלומים 38-40 - מימוש זכויות על פי תמ"א 38פרסום אישור

בנייה וכלכלה — רמת גן

אתרי בנייה פעילים

246

קבלנים מובילים (לפי אתרים פעילים)

  • גוטליב אחריות בבנייה בע"מ11 אתרים
  • דניה סיבוס בע"מ6 אתרים
  • אל-הר הנדסה ובנין בע"מ3 אתרים
  • יוסף צליח בע"מ3 אתרים
  • ר.ג. אייקון בניה והנדסה(1996) בע"מ3 אתרים

ניתוח השקעה: רמת גן

63/100
C
ביטחון בינוני
מגמת מחירים: +1.1% (36 חודשים)

ניתוח ברמת העיר. לניתוח מדויק יותר — הזינו כתובת ספציפית וקבלו ציון ברמת הבניין.

שורה תחתונה

השקעה בפינוי בינוי ברמת גן מציגה תמונה מורכבת ומקבלת ציון כולל של 63 מתוך 100. העיר נהנית מביקוש אדיר לדיור, כפי שמוכיח יחס של 73.4 נרשמים לכל זוכה בהגרלות, אך סובלת ממומנטום התחדשות איטי, כאשר מתוך 76 פרויקטים, אפילו אחד עוד לא הגיע לשלב הבנייה. פוטנציאל ההשקעה קיים בזכות איכות החיים הגבוהה והביקושים, אך הסיכון נעוץ בעיכובים בירוקרטיים וקצב התקדמות איטי של הפרויקטים.

חוזקות

רמת גן מציגה מספר יתרונות ברורים למשקיעים ויזמים:

* ביקוש גבוה מאוד: עם ציון של 90/100 בסעיף זה, הביקוש לדיור בעיר הוא מהגבוהים בישראל. יחס חציוני של 73.4 נרשמים לכל דירה שזוכה בהגרלה (מתוך 11 הגרלות) מעיד על שוק צמא לדירות חדשות.

* איכות חיים ושירותים עירוניים: העיר קיבלה ציון גבוה של 72/100 על שירותי שכונה. הנתונים מראים נגישות גבוהה למתקנים חיוניים עם מרחק הליכה ממוצע של 136 מטר לפארק ו-264 מטר לבית ספר, לצד 40.6 מוסדות חינוך (משוקלל) ו-25% שטח ירוק.

* קצב התקדמות תקין: למרות שהפרויקטים מתקשים להגיע לשלבים מתקדמים, הציון 80/100 בקצב הפרויקט מצביע על כך שברגע שפרויקט מאושר, ההתקדמות שלו תקינה וללא עיכובים חריגים.

* צמיחה דמוגרפית: העיר מושכת אוכלוסייה חדשה עם מאזן הגירה פנימית חיובי של 2,248 תושבים. יחד עם ריבוי טבעי ומקורות נוספים, אוכלוסיית העיר צמחה ב-1.6% בשנת 2024, מה שמבטיח ביקוש עתידי.

סיכונים

לצד החוזקות, קיימים סיכונים וחסמים משמעותיים שיש לקחת בחשבון:

* מומנטום התחדשות נמוך: זהו הסיכון המרכזי. עם ציון של 40/100 בלבד, המומנטום העירוני חלש. מתוך 76 פרויקטים, 34 עדיין בתכנון ורק 14 הגיעו לרישוי (18% מהפרויקטים). העובדה שאף פרויקט לא נמצא בבנייה בפועל מהווה דגל אדום ומצביעה על צוואר בקבוק משמעותי.

* כיסוי נתונים חלקי: יש להתייחס לניתוח בזהירות. הציון הכולל מבוסס על מדגם דליל, כאשר 54% מהפקטורים (7 מתוך 13) הושמטו עקב חוסר נתונים. הציון משקף רק את המדדים הזמינים ואינו תמונה מלאה.

* קרבה בינונית לרכבת: בתקופה של תכנון מוטה תחבורה ציבורית, הקרבה לתחנת הרכבת תל אביב - סבידור מרכז (3.0 ק"מ) מקבלת ציון של 45/100 בלבד, מה שעשוי להשפיע על האטרקטיביות של אזורים מסוימים.

נתוני שוק

שוק הנדל"ן ברמת גן יציב אך מתון. המחיר החציוני למ"ר עומד על 37,656 ₪, והציג עלייה שנתית מינורית של 1.1% ב-12 החודשים האחרונים, בהם נרשמו 112 עסקאות. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים הוא 3,175,000 ₪, ודירת 5 חדרים עומדת על 4,045,000 ₪.

בגזרת ההתחדשות העירונית, 76 פרויקטים נמצאים בצנרת, הכוללים 11,584 יחידות דיור פוטנציאליות. עם זאת, כאמור, הפער בין תכנון לביצוע גדול. מבחינה דמוגרפית, העיר מאופיינת באוכלוסייה מבוססת עם הכנסה חציונית של 14,141 ₪, 32.8% אקדמאים ומדד יוקרה גבוה (9/10). התשואה השנתית משכירות עומדת על 2.42%.

שכונות מובילות

ניתוח נפח העסקאות ב-12 החודשים האחרונים מצביע על השכונות הפעילות ביותר בעיר, המשקפות את מוקדי הביקוש הנוכחיים. יש לזכור כי נתונים אלו כוללים את כלל העסקאות, לא רק בפרויקטים של התחדשות עירונית.

* חשמונאים: 418 עסקאות

* הראשונים: 401 עסקאות

* קריית קריניצי: 344 עסקאות

* נווה יהושע: 234 עסקאות

* כפר אז"ר: 207 עסקאות

תשתיות ותחבורה

תשתית השירותים המוניציפליים ברמת גן מפותחת היטב, כפי שמעיד ציון שירותי השכונה. הנגישות לפארקים, בתי ספר ושטחים ירוקים היא מהטובות באזור המרכז. בעיר יש 246 אתרי בנייה פעילים (לאו דווקא פינוי בינוי), המעידים על פעילות פיתוח כללית.

בצד התחבורתי, הקרבה היחסית לתחנת רכבת מרכזית (3.0 ק"מ) מהווה יתרון וחיסרון בו זמנית - היא נגישה בנסיעה קצרה אך אינה במרחק הליכה עבור רוב התושבים. תכניות בניין עיר נקודתיות (כמו רג/מק/1633 או רג/מק/1648) מקודמות, אך הן מטפלות בעיקר במימוש תמ"א 38 ולא בפרויקטי פינוי בינוי רחבי היקף.

מה הלאה

רמת גן היא עיר עם פוטנציאל התחדשות עירונית אדיר, הניזון מביקוש קשיח ואיכות חיים מוכחת. עם זאת, המשקיע חייב להיות מודע לפער בין הפוטנציאל למימוש, המתבטא בקצב איטי של אישור פרויקטים והיעדר מוחלט של פרויקטים בשלב הבנייה. הצלחה בפרויקט בעיר תלויה ביכולת לנווט את הבירוקרטיה המקומית ולהתבסס על הביקושים החזקים שצפויים רק להתגבר.

כדי להבין את הפוטנציאל המלא, חשוב לבצע ניתוח מעמיק ברמת הכתובת הבודדת. הירשמו חינם וקבלו ניתוח מותאם אישית לפרויקט שלכם.

גורמי ניקוד (6)

לחצו על כל פקטור לפרטים
ביקוש בהגרלות
90

חציון יחס נרשמים:זוכים 73.4 (11 הגרלות) — ביקוש גבוה מאוד

משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 14.2/16

מה הפקטור מודד

מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.

איך הציון מחושב

יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.

מקורות נתונים

  • דירה בהנחה: data.gov.il
קצב פרויקט
80

התקדמות תקינה

משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 12.6/16

מה הפקטור מודד

מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.

איך הציון מחושב

ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.

מקורות נתונים

  • התקדמות בנייה: data.gov.il
  • תכניות XPLAN: רשות התכנון

מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.

שירותי שכונה
72

40.6 מוסדות חינוך (משוקלל), 10 תכניות (XPLAN)

משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 11.4/16

מה הפקטור מודד

מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.

איך הציון מחושב

ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.

הגבלות

בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.

מקורות נתונים

מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.

מחיר ומגמה
60

38K ₪/מ״ר (חציון 12 חודשים), +1.1% שנתי, 111 עסקאות 12 חודשים

משקל בציון הכולל: 18% · תרומה: 11.0/18

מה הפקטור מודד

מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.

איך הציון מחושב

הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.

מקורות נתונים

  • עסקאות נדל״ן: רשות המסים / Govmap

מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.

מומנטום עירוני
40

0 במימוש, 14 אחרי רישוי (18% מתקדמים מתוך 76), 11584 יח״ד

משקל בציון הכולל: 26% · תרומה: 10.5/26

מה הפקטור מודד

מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.

איך הציון מחושב

אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.

מקורות נתונים

  • פרויקטי פינוי-בינוי: data.gov.il
קרבה לרכבת ישראל
45

תל אביב - סבידור מרכז — 3.0ק״מ (נסיעה קצרה)

משקל בציון הכולל: 8% · תרומה: 3.6/8

מה הפקטור מודד

מודד את המרחק לתחנת הרכבת הישראלית הקרובה ביותר. משפיע על הקישוריות למרכזי תעסוקה.

איך הציון מחושב

פחות מ-400מ׳ → 35 (רעש מסילה), 400-800מ׳ → 85 (אידיאלי), 800-1500מ׳ → 70, 1500-3000מ׳ → 50, מעל 5 ק״מ → 10.

מקורות נתונים

  • תחנות רכבת ישראל

מקור המקדמים: JRERE (2009): Haifa train-proximity study.

מעט נתונים — הציון מבוסס על מדגם דליל

7 מתוך 13 פקטורים הושמטו (54%). הציון הכולל משקף את הפקטורים ששרדו, לא את הכיסוי המלא.

הסתמך על הציון בזהירות. בחן את רשימת הפקטורים החסרים ושקול איסוף מידע ידני על המקורות שנעדרו.

ניתוח מבוסס 6 פקטורים מ-7 מקורות ממשלתיים · עודכן: יולי 2026

מה הסוכן אומר על רמת גן?

רוצים לראות איך זה עובד על כתובת אמיתית?

מערכת AI שעוברת על מערכת XPLAN של רשות התכנון, על נתוני data.gov.il, ועל בסיס עסקאות הנדל״ן שלנו. תקבלו תמונה מלאה לכל כתובת (זמין לכל כתובת ברמת גן)

הירשם עכשיו

מדריכים רלוונטיים

מתמ״א מול יד2 ומדלן: השוואת כלי ניתוח נדל״ן בישראל

יד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.

המדריך השלם להשקעות פינוי בינוי בישראל

כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.

פינוי בינוי vs תמ״א 38: מה ההבדל ומה עדיף למשקיע?

השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.

איך בודקים יזם פינוי בינוי: המדריך המעשי

5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.

ערים נוספות

בת יםתל אביב-יפוראשון לציוןחולוןפתח תקווהגבעתייםבני ברקהרצליהנתניהחיפהירושליםבאר שבעאשדודרחובותנוף הגליל