נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בהרצליה. מצליב מרשם הקבלנים, אתרי בנייה, עסקאות נדל״ן ופרויקטים מאושרים
הירשם עכשיו22
פרויקטי פינוי בינוי
₪43,729
מחיר חציוני למ״ר
201
אתרי בנייה פעילים
327
מבנים ירוקים
| שם מתחם | סטטוס | יח״ד קיימות | יח״ד מתוכננות |
|---|---|---|---|
| מנדלבלט | תכנית מאושרת במימוש | 96 | 332 |
| רמב"ם | תכנית מאושרת לפני מימוש | 33 | 104 |
| שיכון ויצמן | תכנית מאושרת במימוש | 576 | 1,843 |
| הר מירון/נווה ישראל | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 124 | 400 |
| ביל"ו | תכנית מאושרת לפני מימוש | 146 | 474 |
| שיכון דרום | תכנית מאושרת לפני מימוש | 216 | 661 |
| הכוזרי | תכנית מאושרת לפני מימוש | 66 | 204 |
| הבריגדה היהודית | תכנון סטטוטורי | 44 | 317 |
| מעונות שרה | תכנית מאושרת לפני מימוש | 186 | 645 |
| כדורי | תכנון סטטוטורי | 114 | 624 |
| גורדון | תכנית מאושרת לפני מימוש | 128 | 425 |
| רבי עקיבא | תכנון סטטוטורי | 56 | 170 |
| תור הזהב 2-6 | תכנון סטטוטורי | 48 | 163 |
| הדר 6 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 30 | 92 |
| סוקולוב 91-95 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 31 | 102 |
| מתחם רובין סוקולוב הרצליה | תכנון סטטוטורי | 42 | 180 |
| הרב קוק-בר כוכבא | תכנון סטטוטורי | 24 | 175 |
| ויצמן 6-12 | תכנון סטטוטורי | 55 | 172 |
| יד התשעה | תכנון ראשוני | 1,491 | 4,436 |
| סוקולוב השרון | תכנון סטטוטורי | — | — |
| מול התחנה המרכזית | תכנון ראשוני | 82 | 362 |
| בן גוריון | תכנון ראשוני | 366 | 1,202 |
מחיר חציוני למ״ר
₪43,729
מחיר ממוצע למ״ר
₪44,856
עסקאות שנסגרו
148
המידע עודכן: יולי 2026
מדד יוקרה
9
תשואה שנתית
2.4%
מחיר דירת 4 חד׳
₪3,450,000
מחיר דירת 5 חד׳
₪4,547,000
מחיר למ״ר (מדד עירוני)
₪35,965
שכר דירה חודשי
₪7,150
הכנסה חציונית
₪14,773
שיעור אקדמאים
32.2%
ילדים למשפחה
1.8
מרחק הליכה ממוצע לפארק
435 מ׳
מרחק הליכה ממוצע לבי״ס
411 מ׳
שטח ירוק מהעיר
4.9%
נכנסו
4,636
עזבו
3,546
מאזן
+1,090
גידול שנתי
1.1%
מאזן ההגירה משקף מעבר תושבים בין יישובים בלבד. גם כשהמאזן שלילי אוכלוסיית העיר יכולה לגדול בזכות ריבוי טבעי ועלייה, כפי שמשקף הגידול השנתי.
מקור: הלמ״ס, מרכיבי גידול ביישובים · 05.07.2026
| שכונה | עסקאות |
|---|---|
| הרצלייה פיתוח | 227 |
| מרכז | 167 |
| אזור התעשייה | 148 |
| הרצלייה הצעירה | 104 |
| גליל ים (מתחם הכוכבים) | 79 |
| הרצלייה ב' | 8 |
| מספר תכנית | שם | סטטוס |
|---|---|---|
| 504-0167999 | הר/מק/2283 זרובבל הרצליה | פרסום אישור |
| 504-0185132 | העצמאות 41-חברון 8 הר/מק/2141 | פרסום אישור |
| 504-0182584 | שינוי הסדרי תנועה ברחוב שלמה המלך הר/מק/2210 | פרסום אישור |
| 504-0177998 | מגרשי מגורים ברחובות נוה עובד 30+32 והנשיא יצחק בן צבי 57, הרצליה | התכנית אושרה |
| 504-0100552 | תוספת יח''ד ברח' נורדאו 13 הרצליה | התכנית אושרה |
| 504-0237164 | הר/מק/2297 מגרשים 201-202 שינוי לתכנית הר/מק/2115 | פרסום אישור |
| 504-0200667 | הסדרת שטחי ציבור, הרצליה | פרסום אישור |
| 504-0255000 | הר/ מק/2307 | פרסום אישור |
אתרי בנייה פעילים
201
קבלנים מובילים (לפי אתרים פעילים)
ניתוח ברמת העיר. לניתוח מדויק יותר — הזינו כתובת ספציפית וקבלו ציון ברמת הבניין.
השקעה בפינוי בינוי בהרצליה מציגה פוטנציאל מעורב ומקבלת ציון כולל של 64/100 (דירוג C), המעיד על הזדמנות בינונית עם סיכונים שראוי לבחון. רמת הביטחון בניתוח זה מוגדרת כנמוכה, בעיקר עקב נתונים חסרים (8 מתוך 13 פקטורים לא נכללו), מה שמחייב משנה זהירות. מצד אחד, העיר נהנית מביקושים ערים מאוד לדיור, כפי שמשתקף בנתוני ההגרלות, אך מצד שני, קצב התקדמות הפרויקטים הקיימים איטי יחסית ומהווה גורם סיכון מרכזי.
הרצליה מציגה מספר נקודות חוזק בולטות עבור משקיעי התחדשות עירונית:
* ביקוש אדיר בהגרלות (ציון 90/100): נתון זה הוא האינדיקטור החזק ביותר לכוחו של השוק המקומי. חציון יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות עומד על 49.7, נתון המצביע על ביקוש גבוה מאוד לדירות חדשות בעיר. ביקוש זה מבטיח בסיס יציב לספיגת יחידות דיור חדשות שייבנו במסגרת פרויקטים עתידיים.
* קצב פרויקט תקין (ציון 80/100): הפרויקטים שכבר נמצאים בשלבי ביצוע מתקדמים מתנהלים בקצב משביע רצון. הדבר מעיד על כך שהמנגנונים העירוניים והיזמיים, מרגע שהם מתניעים, פועלים ביעילות יחסית ומסוגלים להוביל פרויקטים לסיומם.
לצד החוזקות, קיימים מספר סיכונים ודגלים אדומים שיש להביא בחשבון:
* מומנטום עירוני נמוך (ציון 40/100): זהו גורם הסיכון המשמעותי ביותר. מתוך 22 פרויקטים של פינוי בינוי בעיר, רק 3 נמצאים בשלבים מתקדמים (2 בבנייה, 1 אחרי רישוי), המהווים 14% בלבד מסך הפרויקטים. הרוב המכריע (19 פרויקטים) עדיין תקוע בשלבי תכנון וטרם מימוש, מה שמעיד על "פקק" תכנוני שעלול לעכב משמעותית את התקדמות המיזמים.
* מגבלת נתונים (דגל אזהרה): הציון הכולל מבוסס על מדגם דליל, כאשר 62% מהפקטורים הנדרשים לניתוח מלא הושמטו. חוסר בנתונים על מגמות מחיר, היטלי פיתוח ועסקאות מפורטות מגביל את היכולת להעריך את התמונה המלאה ומעלה את רמת אי-הוודאות.
שוק הנדל"ן בהרצליה מאופיין במחירים גבוהים ודינמיות. המחיר החציוני למ"ר עומד על 43,610 ₪, ומחיר דירת 4 חדרים מגיע לכ-3,450,000 ₪. בשנה האחרונה נרשמו 159 עסקאות בעיר, ופועלים בה כ-201 אתרי בנייה פעילים, מה שמעיד על פעילות בנייה ענפה גם מחוץ למסגרת ההתחדשות העירונית.
מבחינה דמוגרפית, הרצליה היא עיר חזקה עם מדד יוקרה 9 (מתוך 10), הכנסה חציונית של 14,773 ₪, ושיעור אקדמאים של 32.2%. העיר מושכת אוכלוסייה חזקה ומציגה מאזן הגירה פנימית חיובי של 1,090 תושבים נטו לשנת 2024, עם גידול אוכלוסייה כולל של 1.1%. התשואה השנתית משכירות עומדת על 2.42%, נתון סביר ביחס למחירי הנכסים הגבוהים.
ניתוח נפח העסקאות מצביע על מספר מוקדי עניין מרכזיים בעיר. השכונות הפעילות ביותר הן:
* הרצליה פיתוח: 227 עסקאות
* מרכז העיר: 167 עסקאות
* אזור התעשייה: 148 עסקאות
* הרצליה הצעירה: 104 עסקאות
* גליל ים: 79 עסקאות
שכונות אלו, ובמיוחד מרכז העיר, הן בעלות פוטנציאל גבוה לפרויקטי התחדשות עירונית בשל מיקומן המרכזי והביקוש הגבוה.
להרצליה תשתית עירונית מפותחת יחסית. הנגישות לתחנת רכבת ישראל טובה, עם מרחק ממוצע של 1.3 ק"מ (ציון 60/100). בעיר יש 26.6 מוסדות חינוך (משוקלל) ומרחקי הליכה נוחים לפארקים (434 מטר) ולבתי ספר (410 מטר), מה שמחזק את איכות החיים בה.
בנוסף, קיימות 10 תכניות מתאר (XPLAN) במעקב, המעידות על תהליכי תכנון מתמשכים לשיפור ופיתוח המרחב העירוני. תכניות אלו, לצד 201 אתרי הבנייה הפעילים, מצביעות על עיר שנמצאת בתהליך מתמיד של צמיחה והתפתחות תשתיות.
הרצליה מציגה תמונה מורכבת: ביקוש אדיר מול חסמים בירוקרטיים. הפוטנציאל קיים, אך דורש בחירה קפדנית של פרויקטים שכבר עברו את המשוכות התכנוניות הראשוניות. השלב הבא עבורך הוא לצלול לעומק ולבחון הזדמנויות ספציפיות.
אנו מזמינים אותך להשתמש במערכת שלנו לניתוח כדאיות פינוי בינוי בכתובת המדויקת שלך ולקבל תמונה ברורה יותר על הפוטנציאל הגלום בנכס שלך. הירשם עכשיו בחינם וקבל גישה לנתונים שיעזרו לך לקבל החלטה מושכלת.
חציון יחס נרשמים:זוכים 49.7 (10 הגרלות) — ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 19% · תרומה: 17.5/19
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 19% · תרומה: 15.5/19
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
2 במימוש, 1 אחרי רישוי (14% מתקדמים מתוך 22), 9070 יח״ד
משקל בציון הכולל: 32% · תרומה: 12.9/32
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
26.6 מוסדות חינוך (משוקלל), 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 19% · תרומה: 11.8/19
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
הרצליה — 1.3ק״מ (קרוב)
משקל בציון הכולל: 10% · תרומה: 5.8/10
מודד את המרחק לתחנת הרכבת הישראלית הקרובה ביותר. משפיע על הקישוריות למרכזי תעסוקה.
פחות מ-400מ׳ → 35 (רעש מסילה), 400-800מ׳ → 85 (אידיאלי), 800-1500מ׳ → 70, 1500-3000מ׳ → 50, מעל 5 ק״מ → 10.
מקור המקדמים: JRERE (2009): Haifa train-proximity study.
8 מתוך 13 פקטורים הושמטו (62%). הציון הכולל משקף את הפקטורים ששרדו, לא את הכיסוי המלא.
הסתמך על הציון בזהירות. בחן את רשימת הפקטורים החסרים ושקול איסוף מידע ידני על המקורות שנעדרו.
ניתוח מבוסס 5 פקטורים מ-6 מקורות ממשלתיים · עודכן: יולי 2026
כל כתובת מקבלת ניתוח שמשלב פרויקטים תכנוניים, סטטוס יזם, מחירי שוק עדכניים ומדדים שכונתיים: בלי שתצטרכו לפתוח 20 אתרים שונים (זמין לכל כתובת בהרצליה)
הירשם עכשיויד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.