נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בהרצליה. מצליב מרשם הקבלנים, אתרי בנייה, עסקאות נדל״ן ופרויקטים מאושרים
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪43,556
מחיר חציוני למ״ר
201
אתרי בנייה פעילים
327
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪43,556
מחיר ממוצע למ״ר
₪41,779
עסקאות שנסגרו
159
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
השקעה בפרויקטי פינוי בינוי בהרצליה מציגה תמונה מורכבת ודורשת זהירות, כפי שמשקף הציון הכולל של 56/100 (דירוג C) המבוסס על ניתוח הנתונים. למרות שהעיר נהנית מביקוש עצום לדיור, קיימים חסמים משמעותיים העלולים להשפיע על כדאיות ההשקעה.
### חוזקות
היתרון הבולט ביותר של הרצליה הוא הביקוש הגבוה מאוד, שקיבל ציון של 90/100. יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות עומד על 55.5, נתון המעיד על שוק יציב עם רצפת מחירים גבוהה ופוטנציאל לעליות ערך עתידיות. בנוסף, פרויקטים שכבר נמצאים בתהליך מראים קצב התקדמות תקין (ציון 80/100), מה שמפחית את הסיכון לעיכובים בשלבים מתקדמים.
### סיכונים ונקודות תורפה
נקודת התורפה המשמעותית ביותר היא הציון הנמוך במיוחד של שירותי שכונה (27/100), המצביע על תשתיות ציבוריות לקויות שאינן תומכות בתוספת של אלפי יחידות דיור חדשות. גורם סיכון נוסף הוא "המומנטום העירוני" הבינוני (40/100) - מתוך 22 תכניות, רק 14% נמצאות בשלבי ביצוע מתקדמים, מה שמעיד על קצב איטי בהוצאת פרויקטים מהכוח אל הפועל. חשוב לציין גם שרמת הביטחון של הניתוח כולו היא "נמוכה", בין היתר עקב היעדר נתונים על מגמות מחירים.
### נתוני שוק
המחיר החציוני למ"ר בהרצליה עומד על 43,276 ₪, נתון המשקף את מעמדה כעיר מבוקשת. בשנה האחרונה נרשמו 177 עסקאות, וברחבי העיר ישנם 208 אתרי בנייה פעילים. עם זאת, התמונה הכוללת כוללת 10 תכניות להתחדשות עירונית עם פוטנציאל של 9,070 יחידות דיור, אך רובן עדיין בשלבים תכנוניים מוקדמים.
יחס נרשמים/זוכים: 55.5, 10 הגרלות, ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 20% · תרומה: 18.4/20
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
מאושרת (מקור: XPLAN, 2016, ירידת זמן -15)
משקל בציון הכולל: 25% · תרומה: 13.5/25
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
, התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 12% · תרומה: 9.8/12
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
2 במימוש, 1 אחרי רישוי (14% מתקדמים מתוך 22), 9070 יח״ד
משקל בציון הכולל: 20% · תרומה: 8.2/20
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 22% · תרומה: 6.0/22
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
ניתוח מבוסס 5 פקטורים מ-5 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
כל כתובת מקבלת ניתוח שמשלב פרויקטים תכנוניים, סטטוס יזם, מחירי שוק עדכניים ומדדים שכונתיים: בלי שתצטרכו לפתוח 20 אתרים שונים (זמין לכל כתובת בהרצליה)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.