נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בחיפה. מנתח נתונים פתוחים מ-data.gov.il, רשות התכנון, וגובמאפ
הירשם עכשיו42
פרויקטי פינוי בינוי
₪23,333
מחיר חציוני למ״ר
424
אתרי בנייה פעילים
308
מבנים ירוקים
| שם מתחם | סטטוס | יח״ד קיימות | יח״ד מתוכננות |
|---|---|---|---|
| המלך שלמה | תכנית מאושרת במימוש | 219 | 1,212 |
| אריה לוין | תכנית מאושרת לפני מימוש | 80 | 163 |
| רוטשילד | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 168 | 760 |
| החותרים | תכנית מאושרת לפני מימוש | 109 | 561 |
| פייזר | תכנית מאושרת לפני מימוש | 104 | 480 |
| נתיב חן | תכנית מאושרת לפני מימוש | 32 | 155 |
| אמיל זולא | תכנון סטטוטורי | 198 | 540 |
| פינסקר | תכנית מאושרת לפני מימוש | 32 | 142 |
| המלך אמציה | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 73 | 437 |
| חביבה רייך | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 311 | 930 |
| מח"ל | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 224 | 504 |
| המלך חזקיהו | תכנית מאושרת במימוש | 28 | 210 |
| מורדות הכרמל הצרפתי | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 33 | 73 |
| ברל כצנלסון | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 126 | 486 |
| יציאת אירופה | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 26 | 126 |
| העלייה השנייה | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 175 | 715 |
| חיל הים | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 119 | 467 |
| יואב | תכנית מאושרת לפני מימוש | 98 | 532 |
| אדמונד פלג | תכנון סטטוטורי | — | — |
| העליה השניה 20 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 77 | 315 |
| זלמן שניאור 7-13 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 28 | 110 |
| משמר הגבול | תכנון סטטוטורי | 36 | 122 |
| ברנר 2-18 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 55 | 256 |
| סטרומה | תכנית מאושרת לפני מימוש | 548 | 2,424 |
| דרך צרפת 24-42 | תכנון סטטוטורי | 85 | 416 |
| חניתה 61-67, שאול 24 | תכנון סטטוטורי | 63 | 235 |
| צבר-שקמה - חפ/1086/יב | תכנית מאושרת לפני מימוש | 96 | 432 |
| צה"ל 63-69 (מתחם 16 קריית אליעזר) | תכנון סטטוטורי | 96 | 500 |
| קריית חשמל - ק.חיים מזרחית | תכנון סטטוטורי | 72 | 364 |
| יהושפט - נווה דוד | תכנון סטטוטורי | 102 | 432 |
| חביבה רייך 20-28 | תכנון סטטוטורי | 85 | 336 |
| זילפה-גדנע, קריית אליעזר (מתחם 12) | תכנון סטטוטורי | 216 | 993 |
| הפארק שפרינצק | תכנון סטטוטורי | 121 | 627 |
| פינוי בינוי מתחם טרומן C קריית חיים | תכנון סטטוטורי | 80 | 344 |
| ז'אן ז'ורס 16-32 | תכנון סטטוטורי | 75 | 340 |
| מתחם 11 קריית אליעזר | תכנון סטטוטורי | 168 | 667 |
| גן מרסיי | תכנון ראשוני | 344 | 1,300 |
| המעפילים - מתחם 8 | תכנון סטטוטורי | 32 | 376 |
| ברנר 20-30 | תכנון סטטוטורי | 42 | 189 |
| מתחם רוטשילד 8-14 (מתחם 28) | תכנון סטטוטורי | 92 | 672 |
| מתחם 22 דרום - רוטשילד לין (שד' רוטשילד 21-33) | תכנון סטטוטורי | 68 | 256 |
| שבטי ישראל 30-34 | תכנון סטטוטורי | 72 | 356 |
מחיר חציוני למ״ר
₪23,333
מחיר ממוצע למ״ר
₪24,957
עסקאות שנסגרו
71
המידע עודכן: יולי 2026
מדד יוקרה
4
תשואה שנתית
2.9%
מחיר דירת 4 חד׳
₪1,670,000
מחיר דירת 5 חד׳
₪2,795,000
מחיר למ״ר (מדד עירוני)
₪19,270
שכר דירה חודשי
₪3,500
הכנסה חציונית
₪12,553
שיעור אקדמאים
28%
ילדים למשפחה
1.8
מרחק הליכה ממוצע לפארק
354 מ׳
מרחק הליכה ממוצע לבי״ס
345 מ׳
שטח ירוק מהעיר
1.7%
נכנסו
7,151
עזבו
9,099
מאזן
−1,948
גידול שנתי
0.1%
מאזן ההגירה משקף מעבר תושבים בין יישובים בלבד. גם כשהמאזן שלילי אוכלוסיית העיר יכולה לגדול בזכות ריבוי טבעי ועלייה, כפי שמשקף הגידול השנתי.
מקור: הלמ״ס, מרכיבי גידול ביישובים · 05.07.2026
| שכונה | עסקאות |
|---|---|
| כרמל מערבי | 507 |
| מעונות גאולה | 397 |
| יל"ג | 280 |
| כבירים | 280 |
| נווה יוסף | 158 |
| מרכז הכרמל | 145 |
| ואדי סאליב (עיר תחתית מזרח) | 119 |
| שער פלמר (תחנת רכבת השמונה) | 80 |
| רמת ויז'ניץ | 70 |
| אחוזה | 68 |
| אזור תעשייה צומת הקריות, חוף שמן | 61 |
| רוממה | 44 |
| מספר תכנית | שם | סטטוס |
|---|---|---|
| 304-0103119 | חפ/מק/933 ג' תוספת שטח לבנין מגורים קיים ברח' קלישר 1, קומוי נתן 13 | קיום תנאי סף |
| 304-0079293 | חפ/מק/1156 ט/1 : אלרום כרמל ( טריו) שינוי הוראות בינוי | פרסום אישור |
| 304-0073973 | חפ/ מק/ 1622 ג' - הסדרת בניה קיימת ברחוב חלוצי התעשיה 41, חיפה | פרסום אישור |
| 304-0118455 | שינוי קוי בנין צדדיים ואחוריים בשדרות ההסתדרות 236-חפ-מק-2288 | פרסום אישור |
| 304-0163774 | חפ/מק/1141/לג הסדרת בניה קיימת ברח' גרינבוים 15 | סיום טיפול |
| 304-0074476 | חפ/1213 ד -מתחם מגורים ברחוב טבנקין - טופארק נוה שאנן | פרסום אישור |
| 304-0072058 | חפ/מק/2361-שינוי קו בנין בגוש 10774 חלקה 90-רחוב מרגלית 47-חיפה | פרסום אישור |
| 304-0135913 | חפ/מק/1113/ו/1-הסדרת בניה קיימת ברח' טשרניחובסקי 69,חיפה | קיום תנאי סף |
אתרי בנייה פעילים
424
קבלנים מובילים (לפי אתרים פעילים)
ניתוח ברמת העיר. לניתוח מדויק יותר — הזינו כתובת ספציפית וקבלו ציון ברמת הבניין.
חיפה מציגה הזדמנות השקעה בפינוי בינוי עם פוטנציאל, אך כזו הדורשת בדיקה מעמיקה. עם ציון כולל של 56 מתוך 100 (דירוג C), העיר מציגה תמונה מורכבת: מצד אחד ביקוש גבוה ויציב, ומצד שני סיכונים תפעוליים ופערים בנתונים המחייבים זהירות.
הציון הבינוני משקף עיר עם יסודות טובים כמו שירותים קהילתיים וביקוש מוכח, אך עם אתגרים במימוש פרויקטים ובתשתיות תחבורה מסילתית. על המשקיע לשקלל את החוזקות מול הסיכונים, ובראשם פערי המידע, לפני קבלת החלטה.
שני גורמים מרכזיים תומכים בפוטנציאל ההשקעה בחיפה:
* ביקוש גבוה במיוחד (ציון 90/100): הנתון הבולט ביותר הוא הביקוש הער לדיור. יחס חציוני של 92.6 נרשמים לכל זוכה ב-20 הגרלות שנבחנו הוא אינדיקטור חזק לחוסן השוק המקומי. ביקוש כזה מבטיח פוטנציאל קליטה מהיר של יחידות דיור חדשות מפרויקטי התחדשות עירונית.
* שירותי שכונה מפותחים (ציון 72/100): חיפה מציעה תשתית קהילתית מבוססת. הנתונים מצביעים על 49.5 מוסדות חינוך (בחישוב משוקלל) ו-10 תכניות בניין עיר (XPLAN) במעקב, המעידים על סביבה עירונית מאורגנת ונוחה למשפחות, גורם התומך בביקוש ארוך טווח.
לצד החוזקות, ישנם מספר דגלי סיכון משמעותיים שיש לקחת בחשבון:
* [warning] נתונים חלקיים: הסיכון המרכזי הוא פערי מידע מהותיים. הציון הכולל מבוסס על מדגם דליל, כאשר 6 מתוך 13 פקטורים (46%) חסרים בניתוח. הדבר מקשה על קבלת תמונה מלאה ומדויקת ומחייב את המשקיע לבצע בדיקות נאותות מקיפות יותר באופן עצמאי.
* קצב התקדמות פרויקטים איטי (ציון 60/100): קיימים עיכובים משמעותיים בפרויקטים, עם עיכוב מצטבר של 65 חודשים על פני 6 שלבי בנייה שנמדדו. נתון זה מצביע על אתגרים בירוקרטיים ותפעוליים שיכולים להשפיע על לוחות הזמנים ועל התשואה הסופית של ההשקעה.
* מאזן הגירה פנימית שלילי: העיר חוותה מאזן הגירה פנימית שלילי של 1,948- תושבים בשנת 2024. עם זאת, חשוב לאזן תמונה זו עם העובדה שאוכלוסיית העיר עדיין רשמה צמיחה כוללת קלה של 0.1% בזכות ריבוי טבעי ועלייה.
בחיפה ישנם 42 פרויקטים של פינוי בינוי הנמצאים בשלבים שונים. המחיר החציוני למ"ר עומד על 22,788 ₪, והוא משקף עלייה שנתית מתונה של 3.3%. במהלך 12 החודשים האחרונים נרשמו 79 עסקאות בפרויקטים מסוג זה.
פילוח סטטוס הפרויקטים מראה כי הדרך למימוש עוד ארוכה עבור רובם: 2 פרויקטים נמצאים בשלב הבנייה, 9 קיבלו רישוי, 11 ממתינים למימוש, ו-20 עדיין בשלבי תכנון. כלומר, רק 26% מהפרויקטים עברו את שלב הרישוי. התשואה השנתית משכירות בעיר היא 2.88%, ומחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עומד על 1,670,000 ₪.
ניתוח נפח העסקאות מצביע על מוקדי הפעילות המרכזיים בעיר. השכונות הבאות מובילות במספר העסקאות ומהוות אזורי עניין למשקיעים ולרוכשים:
* כרמל מערבי (507 עסקאות)
* מעונות גאולה (397 עסקאות)
* יל"ג (280 עסקאות)
* כבירים (280 עסקאות)
* נווה יוסף (158 עסקאות)
* מרכז הכרמל (145 עסקאות)
תחום התחבורה מקבל ציון בינוני-נמוך. הנגישות לרכבת הקלה (רק"ל) מדורגת 15/100, כאשר התחנה הקרובה ביותר ("מסדה") נמצאת במרחק 1,580 מטרים. ישנן 6 תחנות ברדיוס אופניים (עד 2 ק"מ).
הקרבה לרכבת ישראל מקבלת ציון 45/100, כאשר תחנת "חיפה - מרכז השמונה" ממוקמת במרחק של 2.6 ק"מ, מה שמחייב שימוש בתחבורה משלימה. עם זאת, הנגישות הרגלית לשירותים יומיומיים טובה, עם מרחק הליכה ממוצע של כ-354 מטר לפארק וכ-344 מטר לבית ספר.
חיפה מציעה שוק התחדשות עירונית עם ביקוש מוכח אך גם עם אתגרים תפעוליים ופערי מידע. הציון הכולל (56/100) משקף את המורכבות הזו ומדגיש את הצורך בבחינה פרטנית של כל פרויקט. ההצלחה בהשקעה בעיר תלויה ביכולת לנווט את הבירוקרטיה המקומית ולבחור פרויקטים עם בסיס תכנוני איתן.
השלב הבא עבור משקיע רציני הוא לצלול לעומק הנתונים ברמת הנכס הבודד. אנו ממליצים לבצע ניתוח מעמיק לכתובת ספציפית כדי להבין את הפוטנציאל והסיכונים הייחודיים לה. הירשמו בחינם וקבלו ניתוח מותאם אישית.
2 במימוש, 9 אחרי רישוי (26% מתקדמים מתוך 42), 15058 יח״ד
משקל בציון הכולל: 22% · תרומה: 13.0/22
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
חציון יחס נרשמים:זוכים 92.6 (20 הגרלות) — ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 13% · תרומה: 11.7/13
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
49.5 מוסדות חינוך (משוקלל), 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 13% · תרומה: 9.4/13
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
23K ₪/מ״ר (חציון 12 חודשים), +3.3% שנתי, 80 עסקאות 12 חודשים
משקל בציון הכולל: 15% · תרומה: 9.1/15
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
6 שלבי בנייה, עיכוב מצטבר 65 חודשים
משקל בציון הכולל: 13% · תרומה: 7.8/13
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
חיפה - מרכז השמונה — 2.6ק״מ (נסיעה קצרה)
משקל בציון הכולל: 7% · תרומה: 2.9/7
מודד את המרחק לתחנת הרכבת הישראלית הקרובה ביותר. משפיע על הקישוריות למרכזי תעסוקה.
פחות מ-400מ׳ → 35 (רעש מסילה), 400-800מ׳ → 85 (אידיאלי), 800-1500מ׳ → 70, 1500-3000מ׳ → 50, מעל 5 ק״מ → 10.
מקור המקדמים: JRERE (2009): Haifa train-proximity study.
רק״ל: 6 ברדיוס אופניים (≤2ק״מ) — 6 פעילות, הקרובה: מסדה (פעילה, 1580מ׳), 148 אוטובוסים באזור (רקע)
משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 2.6/17
מודד את הקרבה לתשתיות תחבורה ציבורית מהירה (רק״ל וקווי אור ומטרו עתידי) בטווח של עד 3 ק״מ מהכתובת או ממרכז העיר.
לכל תחנה בטווח מחושבת תרומה שמורכבת מ-(1) דעיכה אקספוננציאלית לפי מרחק עם חצי-חיים של 430מ׳ לרק״ל ו-600מ׳ למטרו, (2) מקדם סוג תחבורה (רק״ל ×1.0, מטרו ×1.15), ו-(3) מקדם סטטוס שמנכה תחנות מתוכננות לפי שנים עד פתיחה. תחנות פעילות מקבלות 1.0, 2-5 שנים ×0.5, 5-10 שנים ×0.25. תחנות שתאריך הפתיחה שלהן כבר עבר מטופלות כפעילות גם אם במקור הנתונים הן עדיין 'מתוכננות'. בונוס רשת +10 ל-2+ תחנות פעילות, +5 נוסף ל-4+.
תחנות אוטובוס לא נכללות. הן רקע בלבד, כיוון שכיסוי האוטובוסים באזור עירוני בישראל הוא כמעט אוניברסלי (99%+) ולכן לא מבדיל בין נכסים.
מקור המקדמים: Beenstock, Feldman & Felsenstein (2016), Journal of Regional Science; JRERE (2009) Haifa train-proximity study.
6 מתוך 13 פקטורים הושמטו (46%). הציון הכולל משקף את הפקטורים ששרדו, לא את הכיסוי המלא.
הסתמך על הציון בזהירות. בחן את רשימת הפקטורים החסרים ושקול איסוף מידע ידני על המקורות שנעדרו.
ניתוח מבוסס 7 פקטורים מ-8 מקורות ממשלתיים · עודכן: יולי 2026
מערכת AI שעוברת על מערכת XPLAN של רשות התכנון, על נתוני data.gov.il, ועל בסיס עסקאות הנדל״ן שלנו. תקבלו תמונה מלאה לכל כתובת (זמין לכל כתובת בחיפה)
הירשם עכשיויד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.