נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בחולון. מנתח נתונים פתוחים מ-data.gov.il, רשות התכנון, וגובמאפ
הירשם עכשיו24
פרויקטי פינוי בינוי
₪26,471
מחיר חציוני למ״ר
137
אתרי בנייה פעילים
194
מבנים ירוקים
| שם מתחם | סטטוס | יח״ד קיימות | יח״ד מתוכננות |
|---|---|---|---|
| פיכמן | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 116 | 235 |
| ההסתדרות 80 | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 30 | 130 |
| שנקר 55 | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 24 | 78 |
| יוספטל | תכנית מאושרת לפני מימוש | 534 | 1,340 |
| מבצע סיני | תכנית מאושרת לפני מימוש | 84 | 381 |
| החצב | תכנית מאושרת לפני מימוש | 126 | 414 |
| קוגל | תכנית מאושרת לפני מימוש | 844 | 2,986 |
| שנקר 10-14 | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 46 | 168 |
| ראש פינה | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 242 | 838 |
| סרלין | תכנית מאושרת - אחרי רישוי | 32 | 89 |
| אילת 72 - 74 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 36 | 174 |
| חנקין 57 -61 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 40 | 96 |
| אילת 38 - 46 | תכנון סטטוטורי | 184 | 690 |
| אילת 22-28 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 128 | 538 |
| דב הוז | תכנון סטטוטורי | 1,011 | 3,033 |
| המעפילים | תכנית מאושרת לפני מימוש | 36 | 155 |
| התותחנים 9-17 | תכנון סטטוטורי | 136 | 420 |
| התותחנים | תכנית מאושרת לפני מימוש | 74 | 316 |
| ההסתדרות 143 - 145 | תכנית מאושרת לפני מימוש | 34 | 136 |
| רבי עקיבא 3-15, בר כוכבא 3-5 | תכנון סטטוטורי | 156 | 492 |
| ההסתדרות 197-207 | תכנון ראשוני | 189 | 596 |
| חנקין מרכז | תכנון ראשוני | 405 | 1,199 |
| גולדה הופיין - דירה להשכיר | תכנון ראשוני | 307 | 890 |
| הדר - דירה להשכיר | תכנון ראשוני | 180 | 450 |
מחיר חציוני למ״ר
₪26,471
מחיר ממוצע למ״ר
₪25,588
עסקאות שנסגרו
169
המידע עודכן: יולי 2026
מדד יוקרה
6
תשואה שנתית
2.8%
מחיר דירת 4 חד׳
₪2,350,000
מחיר דירת 5 חד׳
₪3,250,000
מחיר למ״ר (מדד עירוני)
₪28,626
שכר דירה חודשי
₪4,900
הכנסה חציונית
₪11,537
שיעור אקדמאים
19.5%
ילדים למשפחה
1.9
מרחק הליכה ממוצע לפארק
218 מ׳
מרחק הליכה ממוצע לבי״ס
224 מ׳
שטח ירוק מהעיר
3.1%
נכנסו
4,224
עזבו
6,393
מאזן
−2,169
גידול שנתי
-1.2%
מאזן ההגירה משקף מעבר תושבים בין יישובים בלבד. גם כשהמאזן שלילי אוכלוסיית העיר יכולה לגדול בזכות ריבוי טבעי ועלייה, כפי שמשקף הגידול השנתי.
מקור: הלמ״ס, מרכיבי גידול ביישובים · 05.07.2026
| שכונה | עסקאות |
|---|---|
| אזור התעשייה | 211 |
| קריית עבודה | 166 |
| קריית אילון | 115 |
| אגרובנק | 111 |
| 'רסקו א | 105 |
| גרין ועם | 68 |
| קריית שרת מזרח | 11 |
| מולדת | 6 |
| קריית מיכה | 5 |
| מספר תכנית | שם | סטטוס |
|---|---|---|
| 505-0169565 | ח-מק/128, רחוב האחוה 7, חולון | פרסום אישור |
| 505-0089417 | ח-מק/126-רח' המעפילים 80-שינוי קווי הבניין עבור מרפסות | פרסום אישור |
| 505-0170183 | ח-מק/130 רח' גבעת התחמושת 4, חולון - שינוי קו בניין אחורי | פרסום אישור |
| 505-0199232 | ח-מק/133- רחוב סירקין 1, חולון - שינוי קווי בנין | התכנית אושרה |
| 505-0169763 | ח/ מק/ 122, שטחי ציבור ברח' פילדלפיה 16 -מתנ"ס קליין- | התכנית אושרה |
| 505-0240325 | ח/מק/127 - הסדרת שטחי ציבור - בית ספר קוגל | פרסום אישור |
| 505-0186536 | ח/ מק/ 140 הרחבת מרפסות קיימות - עוזי נרקיס 3, 1 | פרסום אישור |
| 505-0245035 | ח-מק/138 "רחוב תל-חי 5" | פרסום אישור |
אתרי בנייה פעילים
137
קבלנים מובילים (לפי אתרים פעילים)
תכניות: ח/מק/207, 505-0858993
תכניות: 505-0858258
תכניות: 505-0867267, ח/מק/208
תכניות: 505-0874917, ח/650
תכניות: ח/619
תכניות: ח/623, ח/מק/623
ניתוח ברמת העיר. לניתוח מדויק יותר — הזינו כתובת ספציפית וקבלו ציון ברמת הבניין.
השקעה בפרויקטי פינוי בינוי בחולון מציגה הזדמנות מעניינת עם ציון כולל של 70/100 (דירוג B), אך דורשת זהירות. העיר נהנית ממגמת מחירים חיובית, עם עלייה שנתית של 5.1% במחיר החציוני למ"ר, המעידה על שוק יציב וצומח. עם זאת, ישנו דגל סיכון משמעותי הנובע מנתונים חלקיים – הניתוח הנוכחי מבוסס רק על 38% מהפקטורים, מה שמחייב בדיקה מעמיקה יותר ברמת הנכס הספציפי.
חולון מציגה מספר חוזקות בולטות התומכות בפוטנציאל ההשקעה בהתחדשות עירונית:
* מחיר ומגמה (ציון 80/100): השוק המקומי מראה סימנים חיוביים ברורים. עם מחיר חציוני של כ-27,000 ₪ למ"ר ב-12 החודשים האחרונים ועלייה שנתית של 5.1%, לצד 109 עסקאות, ניכר כי הביקוש נשאר יציב וחזק.
* קצב התקדמות פרויקטים (ציון 80/100): הנתונים מצביעים על "התקדמות תקינה" של פרויקטים בעיר. מתוך 24 פרויקטים כוללים, 6 כבר נמצאים בשלב שלאחר קבלת רישוי בנייה, מה שמהווה 25% מהפרויקטים ומצביע על יכולת להוציא תכניות מהכוח אל הפועל.
* שירותי שכונה (ציון 72/100): התשתית העירונית תומכת באיכות חיים גבוהה. בסביבת הפרויקטים ישנם בממוצע משוקלל 38.5 מוסדות חינוך, ו-10 תכניות מתאר מקומיות (XPLAN) פעילות, המעידות על פיתוח מתמשך של המרחב הציבורי והשירותים לתושב.
לצד החוזקות, קיימים מספר סיכונים ונקודות לתשומת לב:
* מיעוט נתונים: דגל הסיכון המרכזי הוא שהציון מבוסס על מדגם דליל. 62% מהפקטורים המשמשים לניתוח (8 מתוך 13) הושמטו, ולכן הציון משקף תמונה חלקית בלבד ויש להתייחס אליו בזהירות הראויה.
* מאזן הגירה וגידול אוכלוסייה: בשנת 2024 נרשם מאזן הגירה פנימית שלילי של 2,169- תושבים, כאשר 6,393 עזבו ליישובים אחרים לעומת 4,224 שנכנסו. נתון זה, יחד עם שיעור גידול כולל שלילי של 1.2%-, מצביע על אתגר דמוגרפי. חשוב להדגיש כי מאזן ההגירה אינו כולל ריבוי טבעי או עלייה.
* אפס פרויקטים בבנייה: למרות התקדמות תכנונית, נכון לעכשיו אין פרויקטי פינוי בינוי הנמצאים בשלב הבנייה הפעיל. הדבר עשוי להצביע על פער זמנים פוטנציאלי בין שלב הרישוי לתחילת העבודות בשטח.
שוק הנדל"ן בחולון פעיל, עם 24 פרויקטי פינוי בינוי בתהליך, הכוללים פוטנציאל ל-10,661 יחידות דיור חדשות. פילוח סטטוס הפרויקטים מראה כי 6 פרויקטים (25%) עברו את שלב הרישוי, 8 נמצאים בתכנון ו-10 נוספים טרם מימוש. המחיר החציוני למ"ר עומד על 26,383 ₪, והתשואה השנתית משכירות היא כ-2.77%.
מבחינה דמוגרפית, ההכנסה החציונית בעיר היא 11,537 ₪, ו-19.5% מהתושבים הם אקדמאים. מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת עומד על 2,350,000 ₪, ושכירות חודשית ממוצעת היא 4,900 ₪.
ניתוח נפח העסקאות ב-12 החודשים האחרונים מצביע על מספר שכונות כמוקדי פעילות מרכזיים. בראש הרשימה נמצא אזור התעשייה עם 211 עסקאות, ואחריו השכונות הוותיקות קריית עבודה (166 עסקאות), קריית אילון (115 עסקאות) ואגרובנק (111 עסקאות). שכונות אלו מרכזות את עיקר העניין מצד רוכשים ומשקיעים בעיר.
חולון נהנית מנגישות תחבורתית טובה יחסית. תחנת רכבת ישראל הקרובה ביותר, בת ים - יוספטל, ממוקמת במרחק של 1.8 ק"מ, מה שמספק חיבור נוח למטרופולין. הנגישות הפנימית בעיר טובה גם היא, עם מרחק הליכה ממוצע של כ-218 מטרים לפארק וכ-224 מטרים לבית ספר.
בנוסף, העיר מקדמת באופן פעיל תכניות התחדשות עירונית רחבות היקף, כגון מתחם מבצע סיני בתל גיבורים, מתחם יוספטל בג'סי כהן, ותכנית התחדשות חולון (ח/619), כולן בתוקף. תכניות אלו, לצד תכניות נקודתיות רבות המאפשרות הרחבת מרפסות או הסדרת שטחי ציבור, מעידות על מחויבות עירונית לשיפור ושדרוג המרחב העירוני בטווח הארוך.
הנתונים מציגים תמונה של עיר עם פוטנציאל התחדשות משמעותי ומגמת מחירים חיובית, אך גם עם סיכונים הנובעים ממידע חלקי ואתגרים דמוגרפיים. השלב הבא עבור משקיע חכם הוא לעבור מהניתוח הכללי לבדיקה פרטנית. אנו מזמינים אותך להשתמש בפלטפורמה שלנו כדי לקבל ניתוח מעמיק עבור כתובת ספציפית בחולון ולהירשם בחינם לקבלת תובנות נוספות.
0 במימוש, 6 אחרי רישוי (25% מתקדמים מתוך 24), 10661 יח״ד
משקל בציון הכולל: 31% · תרומה: 18.8/31
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
27K ₪/מ״ר (חציון 12 חודשים), +5.1% שנתי, 109 עסקאות 12 חודשים
משקל בציון הכולל: 22% · תרומה: 17.5/22
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 19% · תרומה: 15.0/19
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
38.5 מוסדות חינוך (משוקלל), 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 19% · תרומה: 13.5/19
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
בת ים - יוספטל — 1.8ק״מ (קרוב)
משקל בציון הכולל: 9% · תרומה: 5.6/9
מודד את המרחק לתחנת הרכבת הישראלית הקרובה ביותר. משפיע על הקישוריות למרכזי תעסוקה.
פחות מ-400מ׳ → 35 (רעש מסילה), 400-800מ׳ → 85 (אידיאלי), 800-1500מ׳ → 70, 1500-3000מ׳ → 50, מעל 5 ק״מ → 10.
מקור המקדמים: JRERE (2009): Haifa train-proximity study.
8 מתוך 13 פקטורים הושמטו (62%). הציון הכולל משקף את הפקטורים ששרדו, לא את הכיסוי המלא.
הסתמך על הציון בזהירות. בחן את רשימת הפקטורים החסרים ושקול איסוף מידע ידני על המקורות שנעדרו.
ניתוח מבוסס 5 פקטורים מ-6 מקורות ממשלתיים · עודכן: יולי 2026
מערכת AI שעוברת על מערכת XPLAN של רשות התכנון, על נתוני data.gov.il, ועל בסיס עסקאות הנדל״ן שלנו. תקבלו תמונה מלאה לכל כתובת (זמין לכל כתובת בחולון)
הירשם עכשיויד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.