נתוני התחדשות עירונית, מחירי שוק ובנייה פעילה בחולון. מנתח נתונים פתוחים מ-data.gov.il, רשות התכנון, וגובמאפ
-
פרויקטי פינוי בינוי
₪26,059
מחיר חציוני למ״ר
137
אתרי בנייה פעילים
194
מבנים ירוקים
מחיר חציוני למ״ר
₪26,059
מחיר ממוצע למ״ר
₪24,991
עסקאות שנסגרו
87
ניתוח ברמת העיר: חלק מהפקטורים דורשים כתובת ספציפית להערכה מלאה.
כן, השקעה בפרויקטי פינוי בינוי בחולון נראית כדאית, והעיר מקבלת ציון כולל של 74 מתוך 100, המעיד על פוטנציאל חיובי. העיר מציגה שילוב חזק של תשתיות מתקדמות וביקוש גבוה, המהווים בסיס איתן להצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית.
### חוזקות
חולון מצטיינת במספר פרמטרים קריטיים להשקעה. בראש ובראשונה, הנגישות התחבורתית שלה מושלמת וקיבלה ציון של 100/100, בזכות 21 תחנות רכבת קלה פעילות ותכנון ל-12 תחנות מטרו עתידיות. בנוסף, קיים ביקוש גבוה מאוד לדיור בעיר, כפי שמשתקף בציון 90/100 בסעיף "ביקוש בהגרלות", עם יחס מדהים של 52.8 נרשמים על כל דירה שזכתה. גם סביבת המגורים עצמה אטרקטיבית, עם ציון גבוה של 73/100 על שירותי שכונה, הנסמך על 103 מוסדות חינוך בקרבת הפרויקטים.
### סיכונים
למרות הפוטנציאל, ישנם גורמים הדורשים תשומת לב. ה"מומנטום העירוני" קיבל ציון של 60/100, שכן מתוך 24 פרויקטים הנמצאים בשלבים מתקדמים, אף פרויקט עוד לא הגיע לשלב המימוש. כמו כן, השלב התכנוני (55/100) מצביע על כך שחלק מהתוכניות אושרו עוד בשנת 2014, מה שעשוי להצריך עדכונים ועלול להאט את קצב ההתקדמות.
### נתוני שוק
שוק הנדל"ן בחולון מראה יציבות עם מגמת עלייה מתונה. המחיר החציוני למ"ר עומד על כ-20,000 ₪, עם עלייה שנתית של 4.3%. בשנה האחרונה נרשמו 18 עסקאות באזורי ההתחדשות, וברחבי העיר ישנם 135 אתרי בנייה פעילים, מה שמעיד על סביבה דינמית ומתפתחת. קצב התקדמות הפרויקטים מוגדר כתקין (80/100), מה שמספק ביטחון יחסי למשקיעים לגבי לוחות הזמנים.
יחס נרשמים/זוכים: 52.8, 1 הגרלות, ביקוש גבוה מאוד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 12.9/14
מודד את הביקוש באזור על בסיס יחס הנרשמים לזוכים בהגרלות 'דירה בהנחה': ככל שיותר נרשמים לזוכה, הביקוש חזק יותר.
יחס נרשמים/זוכים: 10+ → 90 (ביקוש גבוה מאוד), 5+ → 70, 2+ → 50, 1+ → 30. ללא הגרלות בעיר הפקטור מושמט.
103 מוסדות חינוך, 10 תכניות (XPLAN)
משקל בציון הכולל: 16% · תרומה: 11.5/16
מודד את רמת השירותים השכונתיים הזמינים: מוסדות חינוך, מבנים ירוקים, ותכניות תכנון פעילות באזור.
ניקוד לכל רכיב: מוסדות חינוך ×8 נקודות (עד 25), מבנים ירוקים ×3 (עד 15), תכניות XPLAN פעילות ×2 (עד 15). הסכום המקסימלי הוא 55, ומנורמל ל-0-100.
בניתוחים ברמת העיר (ללא כתובת ספציפית) ספירת מוסדות החינוך היא 0, והפקטור משתמש רק בתכניות XPLAN ובמבנים ירוקים. בניתוח לנכס בודד ספירת בתי הספר ברדיוס 1 ק״מ נכללת.
מקור המקדמים: Tandfonline (2024): green space proximity +9-20%; Israeli hedonic pricing studies לבתי ספר.
21 תחנות רק״ל (21 פעילות), 12 תחנות מטרו, הקרובה: חולון מרכז (מתוכננת, 514מ׳), 83 אוטובוסים באזור (רקע)
משקל בציון הכולל: 11% · תרומה: 11.4/11
20K ₪/מ״ר (חציון מקומי), +4.3% שנתי, 18 עסקאות
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 10.7/14
מודד את מגמת המחירים בעיר (עלייה, ירידה, או יציבות) על בסיס עסקאות אמיתיות מהשנים האחרונות.
הציון מבוסס על שינוי שנתי במחיר למ״ר: +8%+ → 85, +4%+ → 70, יציב → 50, -4%- → 35, ירידה חדה → 20. בונוס נזילות: 30+ עסקאות → +10, 15+ → +5, פחות מ-10 → ×0.85.
מקור המקדמים: נתוני עסקאות לוקליות מ-govmap_deals.
מאושרת (מקור: XPLAN, 2014, ירידת זמן -15)
משקל בציון הכולל: 17% · תרומה: 9.4/17
מודד באיזה שלב בתהליך התכנון הסטטוטורי הפרויקט נמצא, מהגשת הבקשה ועד פרסום ברשומות.
ניקוד בסיס לפי סטטוס (מאושרת 75, הפקדה 60, סף 50, בקבלה 35 וכו׳), עם הנחה לפי זמן שעבר (כל שנה מעל 3 שנים ללא התקדמות ×-5), ופנלטי -15 אם זוהה קיפאון בציר הזמן.
0 במימוש, 6 אחרי רישוי (25% מתקדמים מתוך 24), 10661 יח״ד
משקל בציון הכולל: 14% · תרומה: 8.6/14
מודד את המומנטום של פעילות פינוי-בינוי בעיר כולה: כמה פרויקטים במימוש או אחרי רישוי, וכמה יחידות דיור מתוכננות.
אחוז הפרויקטים בשלבים מתקדמים (במימוש + אחרי רישוי) מתוך הסך הכול: 60%+ → 90, 40%+ → 70, 20%+ → 50, אחרת 30. בונוס יחידות דיור: +10 לעיר עם 2000+ יח״ד מתוכננות, +5 לעיר עם 500+.
, התקדמות תקינה
משקל בציון הכולל: 9% · תרומה: 6.9/9
מודד את מהירות ההתקדמות של הפרויקט מול לוחות זמנים צפויים, משלב התכנון ועד הבנייה.
ציון בסיס 80. לכל שלב משווים את משך הזמן בפועל למשך הזמן הצפוי (מדיאן וגבול עליון מ-9,127 רשומות היסטוריות). מהיר מהמדיאן → עליה ל-95. חריגה מהגבול העליון מורידה נקודה לחודש (עד -25). עוד -10 אם השלב האחרון בציר הזמן מעל שנה.
מקור המקדמים: כיול מ-9,127 רשומות התקדמות בנייה (מדיאן + P75), 2026-04-10.
בת ים - יוספטל — 1.8ק״מ (קרוב)
משקל בציון הכולל: 4% · תרומה: 2.6/4
ניתוח מבוסס 8 פקטורים מ-8 מקורות ממשלתיים · עודכן: אפריל 2026
מערכת AI שעוברת על מערכת XPLAN של רשות התכנון, על נתוני data.gov.il, ועל בסיס עסקאות הנדל״ן שלנו. תקבלו תמונה מלאה לכל כתובת (זמין לכל כתובת בחולון)
הרשמה חינםיד2, מדלן ומתמ״א - שלושה כלים שונים לשוק הנדל״ן הישראלי. טבלת השוואה מלאה: מודעות, מחירי עסקאות, ניתוח AI, ציון השקעה, בדיקת יזם, וסטטוס תכנוני. מתי להשתמש בכל אחד.
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי: התהליך, הסיכונים, ואיך לנתח עסקה. כולל נתונים אמיתיים מ-20+ מקורות ממשלתיים.
השוואה מקיפה בין שני מסלולי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי ותמ״א 38. היקף, לוחות זמנים, סיכון, תשואה, ואיזה מסלול רלוונטי ב-2026.
5 בדיקות שכל משקיע חייב לעשות לפני שסומך על יזם - רישום קבלני, אתרי בנייה, צווי בטיחות, מוניטין ברשת, ויציבות פיננסית.